SÃO PAULO
O Tribunal de Justiça de São Paulo determinou a expulsão de moradores de um condomínio em Perdizes (zona oeste da capital) por “comportamento antissocial” neste ano. Em novembro de 2017, a Justiça já havia aplicado punição semelhante em outro caso.

As ações foram movidas pelos condomínios após tentativas fracassadas de resolver problemas de mau comportamento dos moradores por meio de multas e acordos.

O caso mais recente diz respeito a um casal de médicos que foi acusado de agredir, xingar e ameaçar os vizinhos repetidas vezes. Em 2012, os condôminos do prédio aprovaram em assembleia a classificação dessas pessoas como “antissociais”.

O termo é usado para descrever moradores que prejudicam a convivência coletiva e o fazem repetidas vezes. São exemplos de comportamentos antissociais agredir e ameaçar vizinhos e funcionários, assim como usar drogas de uma forma que prejudique a comunidade —como em áreas comuns.

O casal foi multado, mas os desentendimentos continuaram. Alguns condôminos registraram que haviam sido agredidos por eles na garagem, na academia do prédio e também em uma avenida próxima. Outros reclamaram de provocações —como quando os dois deixaram um rádio chiando em alto volume perto da entrada do imóvel.

O casal nunca aceitou as acusações. Na defesa, alegou ser vítima de complô e desrespeito. De acordo com eles, eram os vizinhos que os provocavam. Procurado, o advogado que os defende não quis se pronunciar.

“Virou caso de vida ou morte. Se eles não saíssem, com certeza iria acontecer uma fatalidade naquele prédio”, afirma o advogado Fauaz Najjar, que representou o condomínio no processo.

Foi dele a ideia de propor uma ação judicial para pedir a expulsão dos moradores, embora o próprio prédio tivesse dúvida se essa punição seria acolhida pela corte.

O Código Civil não prevê pena de expulsão de condôminos por comportamentos considerados inapropriados.

“Ou a gente ia para cima deles de uma vez ou todo mundo teria que sair do prédio. Eu tinha medo de levar um tiro”, diz o contador Rodrigo Vianello, 48, que foi síndico do condomínio entre 2012 e 2017.

Na ação contra o casal de médicos, foram anexadas imagens de câmera de monitoramento, boletins de ocorrência e registros feitos em um livro de reclamações, além de testemunhos de vizinhos.

Os réus foram obrigados a sair do apartamento e recorrem da decisão. Eles não perderam o direito à propriedade. Hoje, o imóvel está alugado.

Em 2017, um morador foi expulso de outro prédio em São Paulo por comportamento antissocial também por decisão do Tribunal de Justiça.

O condomínio o acusou de fazer festas e barulho durante as madrugadas e de xingar e ameaçar moradores e funcionários. O processo levou oito anos, desde a assembleia que votou pela sua punição até a sentença judicial.

De acordo com o advogado especializado em direito imobiliário Luis Rodrigo Almeida, sócio do escritório Viseu Advogados, esses processos estabelecem um precedente e mostram que é possível expulsar moradores com comportamentos considerados inapropriados, mesmo que não exista previsão expressa no Código Civil.

“Mas não é qualquer desavença entre vizinhos que leva à expulsão. É preciso haver uma atitude extrema e reincidência”, diz o advogado Najjar.

A publicitária Gabriela Rocha, 34, planeja entrar na Justiça contra o próprio condomínio onde mora, em Pinheiros, na zona oeste de São Paulo.

Ela vive no primeiro andar e diz que frequentemente tem o sono interrompido pelo barulho da academia, que funciona 24 horas por dia.

Segundo ela, o apartamento chega a tremer quando as pessoas jogam no chão os pesos usados na prática de musculação. A publicitária também reclama de um vizinho, que, segundo ela, insiste em fazer churrascos e festas até altas horas da madrugada.

Para Gabriela, o condomínio não adota as medidas necessárias para coibir essas atitudes. “Passei a tomar remédio para dormir.”

“Você tem o direito de usar sua propriedade da forma que melhor convier, mas não pode limitar ou cercear o direito dos outros”, diz Almeida.

Se um morador tem atitudes que atrapalham o convívio coletivo, primeiramente ele deve ser advertido pelo condomínio. Em caso de reincidência, cabe multa.

Se nada disso surtir efeito, uma assembleia de moradores pode ser convocada para discutir o problema.

A assembleia ainda pode aprovar uma multa maior. Caso a taxa custe R$ 2.000, por exemplo, o valor máximo da multa é de R$ 20 mil.

Na maioria das vezes —diferentemente do caso dos moradores expulsos— essa multa faz com que o condômino mude de comportamento ou de prédio, solucionando o problema.

O que define atitude antissocial

O que é considerado um comportamento antissocial no condomínio? Ações que prejudicam a vida em condomínio, como fazer repetidamente barulhos fora de hora, ser agressivo com vizinhos e funcionários e fazer mau uso das áreas comuns

O que pode causar a expulsão de um morador? Comportamento antissocial grave e reiterado, mesmo após a aplicação de advertências e multas

Como entrar com uma ação desse tipo? É preciso recolher provas. É útil ter vídeos de câmeras de segurança que mostrem comportamentos inadequados, reclamações em livros de registro do edifício, boletins de ocorrência e testemunhos de moradores

Se uma pessoa for expulsa do prédio, o direito à propriedade também é perdido? Não. No caso dos moradores que foram expulsos em São Paulo, os imóveis continuaram no nome deles, mas eles foram impedidos de viver ali

O que fazer se tenho um vizinho antissocial? O primeiro passo é pedir a ajuda do síndico, que pode advertir o morador. O próximo passo é aprovar em assembleia a aplicação de multas. Se o problema seguir, é possível entrar com ação contra o morador, individualmente ou em nome do condomínio

Embora a solicitação de exame médico para utilização das piscinas nos condomínios do Estado de São Paulo encontre amparo na lei Decreto n.º 12.342, de 27 de setembro de 1978 e Decreto n.º 13.166, de 23 de janeiro de 1979 (outros Estados como Paraná e Santa Catarina também já se manifestarão sobre a obrigatoriedade do atestado), e sua normatização esteja em vigor, na prática muitos condomínios não respeitam a lei, seja pela falta de conhecimento da legislação, seja pela falta de fiscalização pela autoridade sanitária.

A falta de cumprimento da norma aparecerá na prática quando algo grave ocorrer como, por exemplo, uma contaminação ou morte, situações em que a lei será levada em conta e que a apresentação do atestado poderia ter evitado essas questões. Assim como, infelizmente, é comum do Brasil. O atestado por médico devidamente habilitado visa atestar que a pessoa tem condições de saúde para frequentar a piscina. Os impedimentos podem ser desde doenças de pele até problemas no coração, por exemplo.

Na prática muitos síndico contestam a praticidade e não sabem como viabilizar esta medida, uma vez que acertadamente a maioria das piscinas aceita visitantes, e para cumprir a lei o condomínio terá de se questionar como viria a ser possível exigir-lhes um atestado – portanto, em muitos casos a única solução seria manter um médico de plantão. O que oneraria o condomínio de forma desnecessária.

O procedimento a ser adotado, antes de solicitar os exames, seria o envio de comunicado a todos os condôminos, informando-lhes que o condomínio passará a cumprir a legislação e que, a partir de determinada data, os frequentadores somente utilizarão as piscinas do condomínio mediante a apresentação do atestado médico.

É preciso que a gestão dos condomínios fique atenta com essa questão, já que prevenir se torna, como sempre, a melhor saída para evitar problemas futuros.

*Rodrigo Karpat, sócio-fundador do escritório Karpat Sociedade de Advogados e especialista em direito imobiliário e em questões condominiais. É coordenador de Direito Condominial na Comissão Especial de Direito Imobiliário da OAB-SP

Utilizar água de reúso é uma excelente opção para tornar um condomínio sustentável. Além da água da chuva, também é possível reaproveitar a água cinza, que é aquela água de reúso proveniente de banhos, máquinas de lavar roupa e lavatórios de banheiro. São as águas que não entraram em contato com águas negras, nome dado ao efluente com fezes e urina. A água usada na cozinha e nos vasos sanitários não conta como água cinza, devido às suas características – entenda a diferença entre essas duas águas na matéria

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Portanto, caso haja uma lavanderia e chuveiros que são frequentemente usados no condomínio, o reúso de água cinza pode ser viável. Os benefícios do reúso de água são diversos: além de representar uma solução sustentável para preservar os recursos do meio ambiente, também traz economia na conta de água no fim do mês e uma segurança para os moradores em caso de crise hídrica.

A água de reúso pode conter micro-organismos prejudiciais ao ser humano, além de sujeiras, oleosidade, suor, urina, químicos de sabão, amaciantes… O seu uso, portanto, deve ser restrito a certas atividades e pode ser necessário fazer o tratamento dessa água.

Como aproveitar a água de reúso

A água de reúso pode ser usada para fins não potáveis como: descargas de bacias sanitárias, limpeza de pisos e paredes, irrigação de jardins e árvores (somente se não houver cloro ou alvejante na água), limpeza de veículos (enxaguar com água limpa), reutilização na máquina para tecidos mais grosseiros – como tapetes e panos de chão.

Por outro lado, a água de reúso não pode ser usada para: tomar banho, beber ou cozinhar, dar banho em animais, irrigar hortas cujos alimentos serão consumidos, irrigar gramados usados para praticar esportes onde há contato da superfície com o corpo.

Reúso nos apartamentos

Aproveitar a água de reúso é um pouco mais difícil dentro dos apartamentos, já que em geral os prédios não possuem uma tubulação específica que separe a água negra da água cinza – e fazer a adaptação torna o investimento muito alto. O que pode ser feito é a coleta da água do chuveiro ou da máquina de lavar, pois a NBR 13969 de 1997 diz que essa água pode ser reutilizada em descargas de bacias sanitárias, passando apenas por uma desinfecção simples (saiba como coletar a água da sua máquina de lavar).

Reúso nas áreas comuns do condomínio

Se seu condomínio possui uma lavanderia e chuveiros coletivos que consomem uma grande quantidade de água, é viável a implantação de um processo de reúso mais complexo interligado com o sistema hidráulico dessas áreas.

O sistema hidráulico da água de reúso deve ser instalado de maneira totalmente independente do sistema de abastecimento de água potável e de esgoto. Os pontos de saída de água de reúso devem ser sinalizadas e identificadas diferentemente da água da chuva. Os funcionários que tiverem contato com o sistema devem receber instruções de manejo adequado.

O projeto será como uma estação compacta de tratamento de água de reúso (Etar) e funcionará com coletores, um sistema de tubulações verticais e horizontais para transportar o efluente dos chuveiros, lavatórios e máquinas de lavar para o local de armazenamento. O armazenamento ocorre em reservatórios até a água passar pelo tratamento e ser distribuída novamente para os locais em que pode ser reutilizada.

Existem diversos tratamentos para água de reúso que podem ser adotados em um condomínio sustentável, mas eles variam de acordo com o uso final da água, espaço disponível para instalação do sistema, volume a ser tratado, entre outras variáveis. Será necessário a contratação de uma empresa especializada para a instalação do sistema de reúso, analisar a situação do edifício e estimar os custos.

Ainda falta uma legislação oficial para regulamentar e padronizar a prática do reúso de água, quando houver um manual com orientações claras essa prática será facilmente aplicada, economizando recursos naturais e gastos com o tratamento de esgoto.

Veja ovídeo sobre o reúso de água cinza no banheiro.

Há alguns casos em que o condomínio é mais caro que o aluguel. Por exemplo, em uma busca feita em meados de julho, a reportagem encontrou um apartamento de 140 metros quadrados no bairro de Higienópolis, um dos mais valorizados de São Paulo, com aluguel de R$ 1.540 e condomínio de R$ 2.500.

Para comparar, outro apartamento a duas quadras dali, também de 140 metros quadrados, tinha aluguel de R$ 3.000 e condomínio de R$ 917. Ambos tinham três dormitórios, três banheiros, uma vaga na garagem e estado semelhante de conservação. Ou seja, por causa do condomínio caro, o aluguel do primeiro apartamento custa praticamente a metade do segundo.

“Os condomínios subiram muito nos últimos anos e, com eles altos, quem quer alugar seu apartamento tem de adequar o valor do aluguel, porque quem paga as contas é o inquilino”, disse Celso Petrucci, economista-chefe do Secovi-SP (sindicato das empresas de habitação de São Paulo).

“Em muitos casos, os condomínios já chegam a ser mais caros que o aluguel”, afirmou Giovani Oliveira, gerente de locação e vendas da Apsa, imobiliária e administradora de condomínios que atua no Rio de Janeiro e em cidades do Nordeste.

“Para o locatário, isso [condomínio caro] compromete a renda e sua decisão de ficar ou não com o imóvel; para o locador, são custos com que tem de arcar enquanto o apartamento está parado, e ele acaba reduzindo o aluguel para flexibilizar a locação”, disse Oliveira.

Segundo ele, em locais onde os alugueis são mais altos, como na zona sul do Rio, os proprietários chegam a dar descontos de até 30% para compensar condomínios que, em casos mais extremos, se aproximam dos R$ 4.000.

Condomínio sobe mais que aluguel e inflação

O preço médio dos condomínios vem subindo mais que o dos alugueis desde 2015, e mais que a inflação geral desde 2016, segundo dados do IPCA (Índice de Preços ao Consumidor Amplo), que mede a inflação oficial no país. Nos últimos 12 meses, por exemplo, os condomínios ficaram 5,1% mais caros, enquanto a inflação subiu 4,4% e os alugueis, 0,6%.

Em algumas cidades, essa disparidade é ainda maior. Em Campo Grande (MS), por exemplo, os condomínios subiram 10,4% nos últimos 12 meses, enquanto os alugueis caíram 0,9%. No Rio, os alugueis caíram 2,2%, mas os condomínios acumulam alta de 7,2%.

Folha de pagamento custa 60% do condomínio

Os valores de aluguel ou venda de um imóvel tendem a seguir o aquecimento do mercado, mas os condomínios estão muito mais ligados a pressão de custos internos, e que variam um pouco à revelia da economia, como reajustes salarias e de serviços como conta de água, luz e gás, disse Celso Petrucci, do Secovi-SP.

“São coisas que subiram muito, principalmente em 2015 e 2016, e em um momento ruim da economia, em que o preço dos imóveis não subiu”, disse o economista. “Foi uma conjugação de fatores que fez com que os dois [condomínio e aluguel] se descolassem.”

Para se ter uma ideia, só a conta de luz ficou, em média, 19% mais cara nos últimos 12 meses, e a de água e esgoto subiu 8%. Segundo os especialistas, isso representa cerca de 20% de tudo o que um condomínio gasta em um mês.

O grosso dos gastos, no entanto, vem da folha de pagamento, que chega a até 60% do total. Quer dizer: porteiro, zelador, vigia, jardineiro e quem mais o condomínio tiver contratado. E isso mesmo com salários baixos. Em São Paulo, por exemplo, o piso salarial de um zelador é atualmente de R$ 1.384,77 e o de um porteiro, R$ 1.326,50, segundo o sindicato da categoria (o Sindifícios).

“O que pesa são os encargos. Se 60% é folha de pagamento, 30% é salário e 30% é encargo”, disse Petrucci. FGTS e INSS, além de benefícios como vale-refeição, férias e 13º salário, ajudam a elevar o custo com cada funcionário. E como, mesmo nos anos de recessão, os sindicatos conseguiram algum reajuste salarial, a conta continuou subindo.

Portaria terceirizada para reduzir custos

Enquanto locadores e locatários buscam um equilíbrio de interesses nos preços do aluguel, moradores, síndicos e administradoras de condomínios já se mexem para tentar baixar os custos fixos nos espaços coletivos.

Demitir funcionários e revisar contratos de prestação de serviço, como limpeza e manutenção (de elevadores e piscinas, por exemplo), são algumas ações que têm sido discutidas.

Tecnologia e terceirização de processos também ganham espaço. É o caso das portarias remotas, uma modalidade que começa a ganhar espaço: atendimento a visitas e entregas são feitos à distância pela central de uma empresa, que se comunica com quem entra e quem sai por interfones, vídeos e até por aplicativos de celular.

“Demitimos um zelador, porque tínhamos dois, e o vigia, porque já temos porteiro noturno”, disse o militar reformado Eliú Oliveira Junior, morador e síndico de um edifício de 40 apartamentos na praia de Boa Viagem, no Recife (PE). Lá, o condomínio, que há dois anos custava R$ 700, está em R$ 850 hoje, e o prédio agora se esforça para conter novos aumentos.

Três dos quatro porteiros, já sob aviso prévio, são os próximos a serem dispensados: Eliú começou a testar neste mês a instalação de uma portaria remota. “Gastávamos R$ 10.600 com os quatro porteiros; com a empresa que vai administrar a portaria remota, fechamos um contrato de R$ 7.000″, disse o síndico. O salário dos porteiros da noite era R$ 1.700 e, dos diurnos, R$ 1.032.

Você sabia que se não receber o boleto da taxa condominial é sua obrigação buscar outro meio para pagá-lo?

Pois é, são vários os motivos que podem levar o morador a não receber o boleto, como greve dos Correios, atraso na entrega e extravio de conta, dentre outros. Mas saiba que ao contrário do que muita gente acredita, este não é um argumento válido para não pagar o condomínio e, muito menos, se livrar da multa pelo pagamento em atraso.

Como a taxa condominial é a contribuição do morador para as despesas coletivas como segurança, limpeza, manutenção etc., esta é a única receita que o condomínio tem para manter em dia os pagamentos dos colaboradores, prestadores de serviços e fornecedores, além dos impostos e contribuições obrigatórios.

São despesas inerentes à vida condominial previstas nos artigos 1.315 e 1.336 do Código Civil e como tal, trata-se de uma dívida portável, ou seja, o dever de pagar é automático e não depende de recebimento do boleto. Se por algum motivo o morador não recebê-lo, ciente de que esta contribuição é de sua responsabilidade, sua obrigação legal é buscar a segunda via junto à administradora, dentro do prazo de vencimento, caso não queira arcar com custos extras devido ao pagamento em atraso.

Em todos estes anos em que atuo na área de administração de condomínio, não é incomum me deparar com quem quer transferir a responsabilidade pelo não pagamento ao condomínio. O inciso I do artigo 1.336 do Código Civil, que citei acima, indica que contribuir com as despesas do condomínio, na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção, é um dever do condômino.

O parágrafo primeiro deste artigo estabelece os ônus decorrentes desta falta de pagamento e indica que quem não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito.

Aí você me pergunta: qual o papel do síndico nestes casos?

Bem, o síndico não pode ser responsabilizado pelo não recebimento do boleto pelo condômino se não for ele quem faz a entrega. É comum os boletos serem enviados para a portaria e o morador fazer a retirada do seu pessoalmente, mediante assinatura de comprovante de recebimento. Se houver a possibilidade de adotar esta prática, melhor. Para esse processo de envio das cobrança, adotamos opções que se adequam ao cotidiano dos condôminos, como o envio de boletos por correio eletrônico, por aplicativos para tablet e smartphone, envio por SMS e até a disponibilidade de cadastrar a cobrança das despesas condominiais em débito no cartão de crédito.

A questão básica e que eu costumo sempre repetir aqui é a utilização do bom senso. Devemos ter a consciência do que representa esta contribuição para o bom andamento do condomínio, que é o local onde você mora e que se espera que seja merecedor do máximo de zelo.

Ao invés de realizar várias etapas para questões cotidianas, como autorizar diariamente a entrada de funcionários ou visitantes, por exemplo, o sistema com QR gerencia o acesso de visitantes aos condomínios à distância.

“Já estamos implantando em dois grandes condomínios de Salvador. Contrataram um consultor de segurança que ficou encantando pela ferramenta. Qualquer condomínio pode utilizar. Basta um tablet ou celular na portaria”, explicou Ana Oliveira, CEO do My Cond.

O sistema permite fazer o agendamento de autorizações de entrada, que são transmitidas de maneira automática para o sistema de controle de acesso do condomínio. A partir daí, existem duas possibilidades. Na primeira delas, os dados do visitante ficam disponíveis para os porteiros, que permitem a entrada sem precisar de interfonar para o condômino. A segunda envia um QR Code por SMS ou e-mail para o visitante, conforme configurado. Com esse código, ele mesmo libera a sua entrada por meio de leitores instalados em portas ou catracas.