SÃO PAULO
O Tribunal de Justiça de São Paulo determinou a expulsão de moradores de um condomínio em Perdizes (zona oeste da capital) por “comportamento antissocial” neste ano. Em novembro de 2017, a Justiça já havia aplicado punição semelhante em outro caso.

As ações foram movidas pelos condomínios após tentativas fracassadas de resolver problemas de mau comportamento dos moradores por meio de multas e acordos.

O caso mais recente diz respeito a um casal de médicos que foi acusado de agredir, xingar e ameaçar os vizinhos repetidas vezes. Em 2012, os condôminos do prédio aprovaram em assembleia a classificação dessas pessoas como “antissociais”.

O termo é usado para descrever moradores que prejudicam a convivência coletiva e o fazem repetidas vezes. São exemplos de comportamentos antissociais agredir e ameaçar vizinhos e funcionários, assim como usar drogas de uma forma que prejudique a comunidade —como em áreas comuns.

O casal foi multado, mas os desentendimentos continuaram. Alguns condôminos registraram que haviam sido agredidos por eles na garagem, na academia do prédio e também em uma avenida próxima. Outros reclamaram de provocações —como quando os dois deixaram um rádio chiando em alto volume perto da entrada do imóvel.

O casal nunca aceitou as acusações. Na defesa, alegou ser vítima de complô e desrespeito. De acordo com eles, eram os vizinhos que os provocavam. Procurado, o advogado que os defende não quis se pronunciar.

“Virou caso de vida ou morte. Se eles não saíssem, com certeza iria acontecer uma fatalidade naquele prédio”, afirma o advogado Fauaz Najjar, que representou o condomínio no processo.

Foi dele a ideia de propor uma ação judicial para pedir a expulsão dos moradores, embora o próprio prédio tivesse dúvida se essa punição seria acolhida pela corte.

O Código Civil não prevê pena de expulsão de condôminos por comportamentos considerados inapropriados.

“Ou a gente ia para cima deles de uma vez ou todo mundo teria que sair do prédio. Eu tinha medo de levar um tiro”, diz o contador Rodrigo Vianello, 48, que foi síndico do condomínio entre 2012 e 2017.

Na ação contra o casal de médicos, foram anexadas imagens de câmera de monitoramento, boletins de ocorrência e registros feitos em um livro de reclamações, além de testemunhos de vizinhos.

Os réus foram obrigados a sair do apartamento e recorrem da decisão. Eles não perderam o direito à propriedade. Hoje, o imóvel está alugado.

Em 2017, um morador foi expulso de outro prédio em São Paulo por comportamento antissocial também por decisão do Tribunal de Justiça.

O condomínio o acusou de fazer festas e barulho durante as madrugadas e de xingar e ameaçar moradores e funcionários. O processo levou oito anos, desde a assembleia que votou pela sua punição até a sentença judicial.

De acordo com o advogado especializado em direito imobiliário Luis Rodrigo Almeida, sócio do escritório Viseu Advogados, esses processos estabelecem um precedente e mostram que é possível expulsar moradores com comportamentos considerados inapropriados, mesmo que não exista previsão expressa no Código Civil.

“Mas não é qualquer desavença entre vizinhos que leva à expulsão. É preciso haver uma atitude extrema e reincidência”, diz o advogado Najjar.

A publicitária Gabriela Rocha, 34, planeja entrar na Justiça contra o próprio condomínio onde mora, em Pinheiros, na zona oeste de São Paulo.

Ela vive no primeiro andar e diz que frequentemente tem o sono interrompido pelo barulho da academia, que funciona 24 horas por dia.

Segundo ela, o apartamento chega a tremer quando as pessoas jogam no chão os pesos usados na prática de musculação. A publicitária também reclama de um vizinho, que, segundo ela, insiste em fazer churrascos e festas até altas horas da madrugada.

Para Gabriela, o condomínio não adota as medidas necessárias para coibir essas atitudes. “Passei a tomar remédio para dormir.”

“Você tem o direito de usar sua propriedade da forma que melhor convier, mas não pode limitar ou cercear o direito dos outros”, diz Almeida.

Se um morador tem atitudes que atrapalham o convívio coletivo, primeiramente ele deve ser advertido pelo condomínio. Em caso de reincidência, cabe multa.

Se nada disso surtir efeito, uma assembleia de moradores pode ser convocada para discutir o problema.

A assembleia ainda pode aprovar uma multa maior. Caso a taxa custe R$ 2.000, por exemplo, o valor máximo da multa é de R$ 20 mil.

Na maioria das vezes —diferentemente do caso dos moradores expulsos— essa multa faz com que o condômino mude de comportamento ou de prédio, solucionando o problema.

O que define atitude antissocial

O que é considerado um comportamento antissocial no condomínio? Ações que prejudicam a vida em condomínio, como fazer repetidamente barulhos fora de hora, ser agressivo com vizinhos e funcionários e fazer mau uso das áreas comuns

O que pode causar a expulsão de um morador? Comportamento antissocial grave e reiterado, mesmo após a aplicação de advertências e multas

Como entrar com uma ação desse tipo? É preciso recolher provas. É útil ter vídeos de câmeras de segurança que mostrem comportamentos inadequados, reclamações em livros de registro do edifício, boletins de ocorrência e testemunhos de moradores

Se uma pessoa for expulsa do prédio, o direito à propriedade também é perdido? Não. No caso dos moradores que foram expulsos em São Paulo, os imóveis continuaram no nome deles, mas eles foram impedidos de viver ali

O que fazer se tenho um vizinho antissocial? O primeiro passo é pedir a ajuda do síndico, que pode advertir o morador. O próximo passo é aprovar em assembleia a aplicação de multas. Se o problema seguir, é possível entrar com ação contra o morador, individualmente ou em nome do condomínio

Embora a solicitação de exame médico para utilização das piscinas nos condomínios do Estado de São Paulo encontre amparo na lei Decreto n.º 12.342, de 27 de setembro de 1978 e Decreto n.º 13.166, de 23 de janeiro de 1979 (outros Estados como Paraná e Santa Catarina também já se manifestarão sobre a obrigatoriedade do atestado), e sua normatização esteja em vigor, na prática muitos condomínios não respeitam a lei, seja pela falta de conhecimento da legislação, seja pela falta de fiscalização pela autoridade sanitária.

A falta de cumprimento da norma aparecerá na prática quando algo grave ocorrer como, por exemplo, uma contaminação ou morte, situações em que a lei será levada em conta e que a apresentação do atestado poderia ter evitado essas questões. Assim como, infelizmente, é comum do Brasil. O atestado por médico devidamente habilitado visa atestar que a pessoa tem condições de saúde para frequentar a piscina. Os impedimentos podem ser desde doenças de pele até problemas no coração, por exemplo.

Na prática muitos síndico contestam a praticidade e não sabem como viabilizar esta medida, uma vez que acertadamente a maioria das piscinas aceita visitantes, e para cumprir a lei o condomínio terá de se questionar como viria a ser possível exigir-lhes um atestado – portanto, em muitos casos a única solução seria manter um médico de plantão. O que oneraria o condomínio de forma desnecessária.

O procedimento a ser adotado, antes de solicitar os exames, seria o envio de comunicado a todos os condôminos, informando-lhes que o condomínio passará a cumprir a legislação e que, a partir de determinada data, os frequentadores somente utilizarão as piscinas do condomínio mediante a apresentação do atestado médico.

É preciso que a gestão dos condomínios fique atenta com essa questão, já que prevenir se torna, como sempre, a melhor saída para evitar problemas futuros.

*Rodrigo Karpat, sócio-fundador do escritório Karpat Sociedade de Advogados e especialista em direito imobiliário e em questões condominiais. É coordenador de Direito Condominial na Comissão Especial de Direito Imobiliário da OAB-SP

A explosão teria acontecido justamente porque o tipo de impermeabilização realizado usava um componente altamente inflamável. A fonte de ignição que teria iniciado o incêndio e, consequentemente, a explosão ainda está sendo investigada pela Polícia Civil através da Delegacia de Explosivos, Armas e Munições (Deam).

“Eu diria que o síndico deve proibir atualmente porque está comprovado o risco”, afirmou o major em entrevista ao jornal Boa Noite Paraná, da RPC. “Não podemos esperar que aconteça um próximo para que alguém tome uma medida, que pode ser feita agora”. Segundo ele, o foco tem que sera preservação da vida dos moradores.

Apesar da ideia de que bastar abrir as janelas do imóvel para diminuir os riscos durante o procedimento, Pinheiro garante que não há uma maneira totalmente segura de fazer esse tipo de impermeabilização dentro de residências. “Não há níveis seguros e isto fica comprovado, não somente com os casos que já aconteceram no Paraná, mas em outros lugares do Brasil. Aquela recomendação de ventilar o ambiente, deixar a janela, não é o suficiente para evitar que aconteça uma tragédia”, destaca.

A preocupação em prédios se torna maior porque o risco de um acidente pode atingir mais pessoas do que quem vive no imóvel. “Quando nós falamos de condomínios, a nossa atitude se reflete sobre a coletividade. É preciso uma preocupação muito maior do síndico, inclusive de proibir que se faça esse tipo de atividade com líquidos inflamáveis”, ressalta o major.

Já em em entrevista ao Meio Dia Paraná, também da RPC, a advogada do Sindicato da Habitação e Condomínios do Paraná (Secovi-PR), reforça que os síndicos devem estar atentos a essa situação. “O condomínio pode exigir quais equipamentos serão apresentados. Como se trata de produto químico, teria que ficar até atento, cobrar uma autorização de algum órgão responsável”, indica.”

RIO — Se você acha que a taxa de condomínio é alta, não está só. Dados do Sindicato da Habitação no Rio (Secovi Rio) mostram que a proporção entre os valores do condomínio e do aluguel cresceu em dez bairros na comparação entre os anos de 2012 e 2019. Além do imposto, que sofreu reajustes nos últimos dois anos (e que, em alguns casos, subiu mais de 300%), a taxa condominial tem sido um calo no sapato de quem vende ou aluga. Com isso, há donos de imóveis que estão alugando o apartamento, mas recebem apenas o valor do condomínio, só para não ter prejuízo.

Foi o caso do administrador Samuel Goldenstein que, depois de alugar um apartamento na Barra por mais de 20 anos, ficou um ano sem conseguir um novo inquilino. O motivo? Uma taxa de condomínio de R$ 2.700.

— A partir de 2016 tive dificuldades para alugar e não recebi nenhuma proposta viável — conta ele, que acabou alugando o imóvel para um amigo em troca apenas do pagamento da taxa, para não ficar no prejuízo.

Muita oferta, muita negociação

Na pesquisa do Secovi Rio, o maior aumento foi registrado em Jacarepaguá, onde passou de 25,3% para 43,6% – uma diferença de 18,3%. Outros dois bairros que apresentaram aumento significativo são Tijuca e Barra, cujas proporções passaram de 20,6% para 38,7%, e de 24,1% para 39,9%, respectivamente.

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Na Zona Sul, a maior diferença registrada é na Lagoa. Em 2012, enquanto o preço médio do metro quadrado para aluguel era de R$ 54,50, o do condomínio estava em R$ 8,08. Em 2019, esses valores passaram para R$ 41,35 e R$ 12,49, respectivamente. Isso significa um aumento de 15,4% nesse período.

Também na Zona Sul, a proporção do peso da taxa de condomínio no aluguel subiu 14,9% em Copacabana, 12,6% no Leblon e 11% em Ipanema.

Segundo o vice-presidente do Secovi Rio, Leonardo Schneider, o peso da taxa de condomínio é mais evidente em bairros que tiveram muita oferta para locação.

– Consequentemente, com a grande procura, os preços do aluguel foram negociados para baixo, aumentando a diferença da proporção. Ao mesmo tempo em que o aluguel é balizado pela lei de oferta e procura, a taxa de condomínio foi aumentando, principalmente em decorrência dos reajustes nas folhas de pagamento.

O PESO DO CONDOMÍNIO

Para o diretor de condomínio e locação da Associação Brasileira das Administradoras de Imóveis (Abadi), Marcelo Borges, o valor do condomínio afeta diretamente a locação — tanto negativa como positivamente — e acaba desestimulando a locação.

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– Hoje, a taxa de condomínio passou a pesar muito e há vezes em que é tão alta que o dono é obrigado a baixar o aluguel — diz ele, que completa: – Há imóveis comerciais no Centro em que os proprietários até alugam sem condomínio só para não ter prejuízo. E há casos em que a taxa representa até 80% do valor total, inviabilizando o negócio e levando os proprietários a reduzirem o valor do aluguel.

Segundo Luiz Barreto, presidente da administradora Estasa, os casos mais extremos, onde o condomínio chega a ser mais alto do que o aluguel, acontecem principalmente em grandes condomínios da Barra ou no Recreio.

A consequência disso é que os proprietários ficaram ainda mais pressionados para reduzir os preços dos aluguéis. Em alguns casos, o proprietário acaba até abrindo mão do aluguel, apenas para não ter prejuízo com a taxa.

O simples fato de morar em um apartamento já não é mais visto como 100% seguro. Por mais que as pessoas acreditem que os condomínios são locais onde invasões e furtos acontecem em uma escala menor, na maioria das vezes, as causas de invasão se iniciam por descuido dos próprios moradores, ou por questões -não tão bem discutidas- de segurança.

Há alguns casos em que o condomínio é mais caro que o aluguel. Por exemplo, em uma busca feita em meados de julho, a reportagem encontrou um apartamento de 140 metros quadrados no bairro de Higienópolis, um dos mais valorizados de São Paulo, com aluguel de R$ 1.540 e condomínio de R$ 2.500.

Para comparar, outro apartamento a duas quadras dali, também de 140 metros quadrados, tinha aluguel de R$ 3.000 e condomínio de R$ 917. Ambos tinham três dormitórios, três banheiros, uma vaga na garagem e estado semelhante de conservação. Ou seja, por causa do condomínio caro, o aluguel do primeiro apartamento custa praticamente a metade do segundo.

“Os condomínios subiram muito nos últimos anos e, com eles altos, quem quer alugar seu apartamento tem de adequar o valor do aluguel, porque quem paga as contas é o inquilino”, disse Celso Petrucci, economista-chefe do Secovi-SP (sindicato das empresas de habitação de São Paulo).

“Em muitos casos, os condomínios já chegam a ser mais caros que o aluguel”, afirmou Giovani Oliveira, gerente de locação e vendas da Apsa, imobiliária e administradora de condomínios que atua no Rio de Janeiro e em cidades do Nordeste.

“Para o locatário, isso [condomínio caro] compromete a renda e sua decisão de ficar ou não com o imóvel; para o locador, são custos com que tem de arcar enquanto o apartamento está parado, e ele acaba reduzindo o aluguel para flexibilizar a locação”, disse Oliveira.

Segundo ele, em locais onde os alugueis são mais altos, como na zona sul do Rio, os proprietários chegam a dar descontos de até 30% para compensar condomínios que, em casos mais extremos, se aproximam dos R$ 4.000.

Condomínio sobe mais que aluguel e inflação

O preço médio dos condomínios vem subindo mais que o dos alugueis desde 2015, e mais que a inflação geral desde 2016, segundo dados do IPCA (Índice de Preços ao Consumidor Amplo), que mede a inflação oficial no país. Nos últimos 12 meses, por exemplo, os condomínios ficaram 5,1% mais caros, enquanto a inflação subiu 4,4% e os alugueis, 0,6%.

Em algumas cidades, essa disparidade é ainda maior. Em Campo Grande (MS), por exemplo, os condomínios subiram 10,4% nos últimos 12 meses, enquanto os alugueis caíram 0,9%. No Rio, os alugueis caíram 2,2%, mas os condomínios acumulam alta de 7,2%.

Folha de pagamento custa 60% do condomínio

Os valores de aluguel ou venda de um imóvel tendem a seguir o aquecimento do mercado, mas os condomínios estão muito mais ligados a pressão de custos internos, e que variam um pouco à revelia da economia, como reajustes salarias e de serviços como conta de água, luz e gás, disse Celso Petrucci, do Secovi-SP.

“São coisas que subiram muito, principalmente em 2015 e 2016, e em um momento ruim da economia, em que o preço dos imóveis não subiu”, disse o economista. “Foi uma conjugação de fatores que fez com que os dois [condomínio e aluguel] se descolassem.”

Para se ter uma ideia, só a conta de luz ficou, em média, 19% mais cara nos últimos 12 meses, e a de água e esgoto subiu 8%. Segundo os especialistas, isso representa cerca de 20% de tudo o que um condomínio gasta em um mês.

O grosso dos gastos, no entanto, vem da folha de pagamento, que chega a até 60% do total. Quer dizer: porteiro, zelador, vigia, jardineiro e quem mais o condomínio tiver contratado. E isso mesmo com salários baixos. Em São Paulo, por exemplo, o piso salarial de um zelador é atualmente de R$ 1.384,77 e o de um porteiro, R$ 1.326,50, segundo o sindicato da categoria (o Sindifícios).

“O que pesa são os encargos. Se 60% é folha de pagamento, 30% é salário e 30% é encargo”, disse Petrucci. FGTS e INSS, além de benefícios como vale-refeição, férias e 13º salário, ajudam a elevar o custo com cada funcionário. E como, mesmo nos anos de recessão, os sindicatos conseguiram algum reajuste salarial, a conta continuou subindo.

Portaria terceirizada para reduzir custos

Enquanto locadores e locatários buscam um equilíbrio de interesses nos preços do aluguel, moradores, síndicos e administradoras de condomínios já se mexem para tentar baixar os custos fixos nos espaços coletivos.

Demitir funcionários e revisar contratos de prestação de serviço, como limpeza e manutenção (de elevadores e piscinas, por exemplo), são algumas ações que têm sido discutidas.

Tecnologia e terceirização de processos também ganham espaço. É o caso das portarias remotas, uma modalidade que começa a ganhar espaço: atendimento a visitas e entregas são feitos à distância pela central de uma empresa, que se comunica com quem entra e quem sai por interfones, vídeos e até por aplicativos de celular.

“Demitimos um zelador, porque tínhamos dois, e o vigia, porque já temos porteiro noturno”, disse o militar reformado Eliú Oliveira Junior, morador e síndico de um edifício de 40 apartamentos na praia de Boa Viagem, no Recife (PE). Lá, o condomínio, que há dois anos custava R$ 700, está em R$ 850 hoje, e o prédio agora se esforça para conter novos aumentos.

Três dos quatro porteiros, já sob aviso prévio, são os próximos a serem dispensados: Eliú começou a testar neste mês a instalação de uma portaria remota. “Gastávamos R$ 10.600 com os quatro porteiros; com a empresa que vai administrar a portaria remota, fechamos um contrato de R$ 7.000″, disse o síndico. O salário dos porteiros da noite era R$ 1.700 e, dos diurnos, R$ 1.032.

Prática comum em muitos condomínios, a terceirização conquista a cada dia novos adeptos com a possibilidade de contratar desde serviços de segurança, portaria, recepção e limpeza. Não se preocupar com a burocracia trabalhista, encargos, treinamentos ou ausência de funcionários pode ser um grande alívio para os síndicos, mas para isso é preciso conhecer bem as regras antes de contratar.

No segmento desde 2008, Rangel Vargas, síndico profissional e presidente da Associação dos Síndicos de Santa Catarina (Asdesc) acredita que a terceirização é uma boa opção porque oferece soluções diversas para atender às necessidades dos condomínios, porém lembra que cada caso deve ser avaliado individualmente. “Penso que a terceirização é o modelo ideal, pois em longo prazo ela demonstra ser mais barata do que ter uma equipe orgânica, ou seja, própria. Porém, aprendi que temos de respeitar a cultura e o histórico de cada condomínio”, explica.

Mercado

Em Santa Catarina o mercado vem crescendo e se profissionalizando para oferecer melhores serviços. Segundo o Sindicato das Empresas de Asseio, Conservação e Serviços Terceirizados de Santa Catarina (SEAC/SC), em 2017 eram quase 100 mil trabalhadores terceirizados no estado. Com a aprovação do Projeto de Lei n.4302, que regulariza o setor, os números podem aumentar, ampliando a oferta e consequentemente a busca de qualidade dos serviços oferecidos. “A melhoria nos serviços prestados é um processo natural do mercado. Temos uma infinidade de prestadoras de serviços terceirizados e em todas que conheço existe o intuito de melhoria nos processos e na qualidade dos serviços, porém nem sempre esse intuito está presente na prática”, avalia o síndico. Para ele, o mais comum é que conforme os problemas com os funcionários apareçam no dia a dia, as empresas apresentem soluções pontuais.

Contratação e fiscalização

Apesar dos atrativos é importante que os gestores estejam cientes do que é ou não permitido no modelo de contratação. De acordo com a advogada Alexandra da Silva Candemil, antes de assinar um contrato, o condomínio deve investigar se a empresa contratada é economicamente sólida perante o mercado, e exigir algumas obrigações complementares, tais como: a assinatura das Carteiras de Trabalho Profissionais dos funcionários, o recolhimento mensal dos encargos trabalhistas, e se a empresa possui capital social de acordo com a lei da terceirização. “A lei definiu o que se deve compreender como empresa prestadora de serviços e exigiu para este objetivo ser pessoa jurídica e ter capital social compatível com o número de empregados”, explica a advogada, acrescentando que a terceirização poderá ocorrer na atividade-fim da tomadora de serviços e que esta poderá ser pessoa física ou jurídica.

Para o acompanhamento e supervisão dos profissionais contratados, a advogada indica alguns pressupostos básicos que devem ser considerados. Em primeiro lugar, a relação jurídica de natureza comercial e civil entre a empresa contratada e a contratante; em segundo, a empresa contratada é quem admite, comanda, fiscaliza e disciplina seus empregados que trabalharão para as empresas contratantes; e em terceiro, a contratante recebe os serviços dos empregados da empresa contratada e não mantém relação jurídica de comando com os trabalhadores.
Ou seja, os terceirizados devem ser comandados pelo seu legítimo empregador. O condomínio apenas terá uma relação de cordialidade com os profissionais e o síndico deverá repassar as regras para a empresa contratada. “Os síndicos não podem exigir a execução de tarefas ou dar ordens aos terceirizados. Tal particularidade somente pode acontecer entre o terceirizado e seu legítimo empregador. O síndico não poderá manter relação jurídica de direção e comando com o terceirizado, deve se relacionar e exigir a prestação de serviços de qualidade com o gestor da empresa contratada, que é quem comandará os terceirizados”, reforça a advogada.

No rastro da perda do emprego, vão ficando as contas atrasadas e as dívidas acumuladas. Nas cidades, quando a crise aperta, os condomínios costumam ser afetados com muita rapidez. E haja criatividade para encontrar formas de cobrar os devedores.

A saída para os moradores de um condomínio na capital mineira foi contratar o Reinaldo, um síndico profissional. Ele abriu o leque para receber os atrasados. Passou a aceitar até cartão de crédito e conseguiu resolver os problemas de caixa.

“Esse poder que o devedor tem de negociar em dez, 15 vezes, ajuda demais ele e resolve o problema do condomínio, que recebe no dia seguinte o valor total”, explica Reinaldo Matta Machado, síndico profissional.

Uma alteração no Código de Processo Civil, em 2016, deixou a cobrança da dívida de condomínio mais rápida. Na Justiça, agora, as ações já vão para a execução. Antes, o processo demorava até quatro vezes mais. O devedor também pode ser protestado e ter seus bens penhorados, caso não quite o débito.

O índice de devedores num prédio comercial está nos 4%. “Até 5% a gente considera ainda aceitável. Mas, antes dessa lei, estava esbarrando em 10%”, conta Rodrigo Bragança, síndico profissional.

Na cidade de São Paulo, o número de ações para receber taxas atrasadas de condomínio saiu de mais de 5 mil em 2016 para mais de 13 mil em 2017, uma alta de 162%. Uma pesquisa feita pelo SPC mostrou que 8,1% dos brasileiros com nome sujo são devedores de taxa de condomínio.

“Se um condômino não paga, automaticamente aquela cota dele é rateada aos demais que estão em dia, e assim sucessivamente pode virar uma bola de neve e causar até um problema financeiro grave no condomínio”, afirma Leonardo da Mota Costa, vice-presidente do Secovi-MG.

O síndico de um conjunto em Belo Horizonte adotou uma outra estratégia para diminuir a inadimplência. De tempos em tempos, ele espalha nos corredores uma lista com agradecimento aos condôminos que estão em dia. A cada nova edição chove de gente querendo negociar.

“Elas vêm aqui, e falam assim, quero. Porque que meu nome está na lista? Seu nome não está na lista porque você está devendo. Então, aí resolve pagar”, diz Amauri Reis, síndico.
A medida chegou a ser questionada na Justiça, sob a alegação de que produziu danos morais a um condômino inadimplente, mas o juiz deu ganho de causa ao condomínio.

Sílvio Cupertino Marinho, advogado especialista em condomínios, alerta que os síndicos devem tomar cuidado para evitar o risco de exposição de um devedor: “Não há impedimento algum de se fazer uma lista dos bons pagadores. E o condomínio tomando a iniciativa de criar essa lista deve ter o cuidado para que a divulgação seja feita apenas em ambientes exclusivos aos condôminos. Isso evita a exposição das contas do condomínio às pessoas que não têm relação nenhuma com o condomínio e também daqueles condôminos que não estão em dia com as suas obrigações e que não querem que essa informação chegue a terceiros”.