Serviços de compartilhamento de veículos em condomínios, em especial os comerciais, não são mais necessariamente uma novidade. Porém, também estão longe de ser algo corriqueiro, particularmente no caso dos prédios residenciais.

Mas já é cada vez maior a quantidade de construtoras que, junto com a planta de seus apartamentos e as comodidades das áreas comuns, como lavanderias e lan houses, apresentam também a disponibilidade de um carro compartilhado como parte dos equipamentos de conveniência do futuro imóvel.

O serviço tem valido como um crescente argumento de vendas, sobretudo nos grandes centros urbanos, onde imóveis pequenos, alguns sem nem mesmo vagas de garagem, ganham cada vez maior protagonismo no mercado imobiliário.

Ter um carro cujo custo limita-se somente à aquele que diz respeito ao seu efetivo uso, é o menor possível para quem faz questão ou necessita do transporte individual, ainda que eventualmente.

Um exemplo é o serviço oferecido pelo V1, empresa de mobilidade urbana que atua no aluguel e assinatura de carros para uso pessoal e empresarial. Disponível 24 horas e sete dias na semana, funciona como um locadora exclusiva do empreendimento, com o condômino habilitado podendo verificar em aplicativo no celular a disponibilidade e fazer a reserva do veículo.

O próprio condomínio define o valor a ser cobrado pela utilização, mas que, normalmente, tem como parâmetros o tempo de uso e os quilômetros percorridos. A cobrança pode ser acrescida na fatura condominial subsequente ou por meio de boleto.

“O veículo é alugado pelo condomínio, que cadastra os moradores autorizados a utilizá-lo. O contratante também define os modelos da frota, que são sempre zero km e com manutenção preventiva em dia”, explica Vinicius Carneiro, gerente de marketing do V1.

O condomínio pode habilitar o veículo por tempo indeterminado ou limitar, o que é mais interessante, por curtos períodos suficientes para atendimento de necessidades diárias de mais condôminos com o mesmo veículo, como, por exemplo, em deslocamentos de ida e volta ao mercado, escola ou médico.

A definição de como o serviço funcionará está diretamente ligada ao perfil de uso e ao número de veículos disponíveis na frota do empreendimento, afirma a empresa, que tem consultores que auxiliam nesse processo.

De qualquer forma, afirma Carneiro, os valores de locação dos carros compartilhados são substancialmente menores do que a média do mercado.

“Imagine que a locação mensal de um veículo pelo condomínio seja de R$ 3 mil. Se a média de locação for de 12 horas por dia, o valor fica em R$ 8,32 por hora. Suponhamos que o condomínio estabeleça um valor fixo de R$ 10,00 a hora para cobrir as despesas fixas e ainda ter uma receita complementar. Mesmo assim, esse valor continua sendo muito acessível para ser um serviço de mobilidade prático e confiável em casa”, exemplifica.

No caso da V1, que cuida da manutenção preventiva, a limpeza dos veículos é de responsabilidade do condomínio, assim como a vistoria entre as locações é feita pelos usuários e validada pelo síndico. Em caso de avarias ou necessidade de manutenção, a  V1 deve ser acionada.

No ano passado, as cortes registraram ao menos sete ações em que os autores, donos de carros elétricos, tentam, após negativa do prédio em que residem, instalar pontos de carregamento. O levantamento é do advogado Gabriel de Britto Silva, que faz parte da Comissão de Direito Condominial da OAB-RJ e da Comissão de Arbitragem do Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário (Ibradim).

As decisões e os acórdãos foram publicados pelos Tribunais de Justiça de São Paulo, Distrito Federal, Ceará e Rio de Janeiro. Nas sentenças analisadas, os magistrados deixaram claro que, mesmo que os donos de carros elétricos se disponham a pagar pelo carregador e sua instalação, as assembleias de condomínio são soberanas para a decisão, e não cabe intromissão judicial nesses casos.

Na 28ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo (TJ-SP), por exemplo, a desembargadora Angela Lopes, relatora de um desses casos, afirmou em sua decisão:

“Réu que logrou demonstrar que a pretensão ora debatida foi submetida a decisão assemblear e recusada por maioria de votos, o que, por si só, basta para fins de improcedência da demanda — Vaga de garagem que embora seja de uso privativo, localiza-se em espaço comum.”

Em outra ação que corre no TJ paulista, os desembargadores firmaram acórdão no mesmo sentido, e ainda disseram que, no caso em questão, só caberia a instalação de um único carregador no edifício e que, se o aparelho fosse acoplado à vaga do condômino que utiliza carro elétrico, os outros moradores seriam privados de carregar seus automóveis caso adquirissem um veículo do tipo.

“O laudo pericial é conclusivo no sentido que somente poderia ser instalada 01 única estação de carregamento por subsolo. Instalação na vaga privativa dos autores impediria que os outros condôminos pudessem usufruir do mesmo privilégio caso futuramente adquirissem carros elétricos” disse o acórdão, cuja relatoria foi do desembargador Romolo Russo.

Para Gabriel de Britto Silva, a “compra (de carro elétrico) poderá se tornar um verdadeiro problema insuperável, pois não poderá ser efetivado o necessário carregamento, e, caso já exista estação com tal finalidade, poderá haver impugnação judicial da mesma, com probabilidade elevada de decisão no sentido de desfazimento da obra com a retirada da unidade carregadora”.

Ele cita ainda outro entendimento que vem sendo adotado nessas ações: a autorização tem de ser exclusivamente da assembleia, não bastando apenas o respaldo do síndico do prédio para a instalação do equipamento. Nesse sentido, escreveu o desembargador Francisco Darival Beserra Primo, em julgamento feito em novembro do ano passado na 4ª Câmara Direito Privado do Tribunal de Justiça do Ceará (TJ-CE):

“A autorização do síndico, individualmente, não é suficiente a legitimar a construção do equipamento. A realização da mencionada instalação, portanto, deveria ter sido objeto de deliberação por parte do condomínio, através de assembleia, até mesmo para a análise da padronização e segurança, a fim de evitar que cada um dos condôminos adote providência distinta, gerando uma infinidade de aparelhos.”

No Rio de Janeiro, a 2ª Turma Recursal dos Juizados Especiais Cíveis teve entendimento semelhante. Para o juiz Mauro Nicolau Júnior, há uma questão de segurança dos condôminos que está implícita nessas demandas.

“O uso dos espaços comuns depende necessariamente de autorização e aprovação em assembleia de condôminos. Ainda que assim não fosse, há serias dúvidas quanto à segurança da instalação levada a efeito com sérios e latentes riscos de incêndio e lesão aos moradores e ao patrimônio quer do réu, quer dos demais condôminos”, escreveu ele na sentença.

Segundo Britto Silva, se a pretensão do dono do veículo elétrico causar qualquer empecilho para a vida de outros moradores, seja nas áreas comuns ou na área privada, a chance de obter vitória na Justiça é muito pequena.

“O quórum de autorização assemblear de é de 2/3 de todos os condôminos, na forma do art. 1342 do CC, porém, se tiverem que ser realizadas construções nas partes comuns suscetíveis de prejudicar a utilização, por qualquer dos condôminos, seja das partes próprias, seja das partes comuns, independente do quórum, tal obra não poderá ser jamais realizada, em observância ao art. 1335, II, do CC”, afirmou o advogado.

Quatro pessoas passaram mal após inalarem fumaça durante um incêndio em um apartamento na avenida Nove de Julho, altura do número 480, na Bela Vista, no centro de São Paulo, durante a madrugada desta quinta-feira (9). O condomínio precisou ser esvaziado após a ocorrência.

De acordo com informações do repórter Thiago Gardinali, da Record TV, uma mulher mora sozinha no apartamento e teria ido dormir com uma vela acesa. Ela teria despertado apenas depois de o fogo ter começado a se alastrar.

A mulher informou aos bombeiros que trabalha com reciclagem, então, no local havia material inflamável, o que ajudou o fogo a se alastrar com mais rapidez. A fumaça tomou conta dos apartamentos e houve a necessidade de evacuação.

De acordo com o Corpo de Bombeiros, as vítimas foram atendidas pelas equipes do Samu (Serviço de Atendimento Móvel de Urgência) ainda pelo local e foram liberadas. Oito viaturas da corporação atuaram no combate ao fogo, que foi controlado.

Imagens cedidas à reportagem mostram as chamas consumindo um imóvel no sexto andar de um edifício residencial. O fogo saía pela janela formando uma grande nuvem de fumaça.

Em queda

Produção de energia

A proposta da Play é inovadora: no cardápio de serviços dos condomínios, os moradores terão à sua disposição consultoria esportiva individualizada. O custo-benefício é motivador: a contratação desse serviço faz para bem para a saúde por um valor bem pequeno. Segundo Caio Almeida, diretor da Play, a adesão aos serviços da empresa deve incrementar apenas de 6% a 10% a fatura mensal do condomínio. “A Play nasceu com um propósito inspirador: no meio da correria do cotidiano nas grandes cidades, a empresa facilita e estimula a mudanças de hábitos da família toda”, afirma Almeida.

Conforme ele, a  falta de tempo é um dos principais argumentos dos sedentários. “Todos esses sabotadores serão eliminados. Além disso,  quando for necessário, teremos uma equipe de recreação para entreter as crianças enquanto os pais colocam os exercícios em dia”, explica Caio.

Mais um exemplo de sabotador é a falta de companhia é mais um fator desmotivador na hora de praticar atividade física. E a convivência na hora de fazer exercícios, também ajuda a espantar a preguiça e a promover o engajamento da vizinhança. A proposta da Play conta, inclusive, com a formação de turmas para praticar as modalidades eleitas pelos condôminos e que estão em alta nas academias, como: funcional, corrida, core, alongamento, local, futebol, vôlei, hiit, liberação miofascial, holistic, yoga, hidroginástica, funcional fight, dança, condicionamento físico e dança de salão.

Esportes na infância 

Não é segredo para ninguém que os esportes são muito importantes para o desenvolvimento dos pequenos. Os benefícios vão além da saúde, que já seria um motivo suficiente para os pais estimularem os filhos a trocarem a televisão, o aparelho celular e o os jogos eletrônicos pelas atividades físicas. O esporte deixa legados como a disciplina, a superação, saber lidar com a frustração e a importância de trabalhar em equipe, por exemplo. Atenta a esses fatores, a Play preparou um menu exclusivo para as crianças. “Elas poderão se matricular em atividades coletivas como natação, ballet, judô, futsal, dança e capoeira. E inspirados nas aulas de educação física, nossos professores também irão ministrar aulas de introdução dos principais fundamentos de handebol,  basquete, futsal e vôlei”, conta Almeida.

Conhecendo a importância de cuidar dos pequenos em cada fase de seu desenvolvimento, que tem suas peculiaridades, a Play criou uma programação para crianças menores, de 3 a 6 anos, que prevê  aulas de habilidades motoras para estimular os domínios psicomotores e cognitivos.

Atenção especial para pets e gestantes 

Nem os cachorros vão ficar de fora do menu da Play: os donos terão a oportunidade de ensinar para os seus melhores amigos técnicas de adestramento. As gestantes também terão uma atividade para chamar de sua: o Projeto Mamãe, que contempla exercícios terrestres e aquáticos específicos para as grávidas.

Bom negócio para os condomínios 

Os síndicos conhecem bem o “lado B” das academias de ginástica instaladas no condomínio, que se tornam mais um item na planilha de custo por conta da limpeza e da manutenção. “Esses espaços, muitas vezes, se transformam em verdadeiros elefantes brancos. São usados por poucas pessoas, em horários pouco convencionais, como finais de semana ou feriados. Parte delas já são frequentadoras assíduas das academias e utilizam a infraestrutura do prédio somente quando os estabelecimentos estão fechados. Outra parte é formada por aqueles que querem começar uma atividade física e usam a academia do prédio por ser de graça. Essas pessoas, geralmente, não conhecem nada sobre boas práticas para correr na esteira ou para usar os equipamentos de musculação. Nesse caso, é fácil se machucar e provocar uma lesão. Pronto: mais um motivo para não praticar mais exercícios”, salienta Caio Almeida.

A proposta da Play é reverter todos esses quadros, melhorando e otimizando as áreas comuns, além de tornar a assessoria esportiva em um diferencial dos condomínios. Ele acrescenta que o portfólio da empresa inclui o estudo do perfil dos condôminos e de acordo com a análise a empresa viabiliza plantões de instrutores de academia e sugere grade de aulas coletivas. Os serviços também podem ser ajustados, para se adequar às reais necessidades dos condôminos que forem aparecendo no caminho.

Caio Almeida ressalta que o serviço, inclusive, é mais um argumento para venda e locação do imóvel. “Vamos oferecer toda a gestão dos serviços e profissionais qualificados, credenciados e treinados para prestar consultoria esportiva especializada. Outra vertente de atuação da Play é a recreação nas férias escolares, que já estão chegando e que colocam muitas famílias em pânico. Sair para trabalhar e saber que os filhos estão seguros e sendo bem cuidados dentro de casa é uma comodidade para os pais, que não tem preço. Oferecemos muito mais que a promoção da saúde por meio de atividades físicas. O valor agregado do nosso serviço é altíssimo tanto para os gestores como para os moradores do condomínio”, finaliza o diretor da Play.

Lançamento 

Para marcar a chegada da Play em Curitiba, a empresa promove uma degustação dos serviços (aulões de algumas modalidades) aberta ao público no próximo sábado, dia 14 de dezembro, às  9h30 no Heliponto que fica na Avenida Iguaçu, número 2820, no Bairro Água Verde. As atividades iniciam com aula de funcional e haverá também aula zen.

O código estabelece um rol exemplificativo do que pode ser estipulado por convenção condominial, a qual pode regular as relações entre os condôminos, a forma de administração e a competência das assembleias, entre outros aspectos.

De acordo com o ministro Luis Felipe Salomão, do Superior Tribunal de Justiça, no momento em que se fixa residência no condomínio de um prédio, é automática e implícita a adesão às suas normas internas, às quais se submetem todos, para a manutenção da higidez das relações de vizinhança.

Nesse confronto de direitos, são diversos os casos que demandam a intervenção do Judiciário, tendo a jurisprudência do STJ se firmado no sentido de que a análise de norma condominial restritiva passa pelos critérios de razoabilidade e legitimidade da medida em face do direito de propriedade.

Esse foi o entendimento adotado pelo ministro Salomão na 4ª Turma, ao apresentar seu voto no REsp 1.819.075, cujo julgamento foi iniciado no último dia 10 e vai definir se um condomínio residencial pode proibir a oferta de imóveis para aluguel por meio de plataformas digitais, como o Airbnb.

O relator entendeu que não é possível a limitação das atividades locatícias pelo condomínio residencial, porque as locações via Airbnb e plataformas similares não estariam inseridas no conceito de hospedagem, mas, sim, de locação residencial por curta temporada. Além disso, não poderiam ser enquadradas como atividade comercial passível de proibição pelo condomínio.

O ministro considerou que haveria violação ao direito de propriedade caso fosse permitido que os condomínios proibissem a locação temporária. Segundo ele, o condomínio pode adotar medidas adequadas para manter regularmente o seu funcionamento — como o cadastramento de pessoas na portaria —, mas não pode impedir a atividade de locação pelos proprietários.

Na sequência, o julgamento foi suspenso por um pedido de vista do ministro Raul Araújo.

Animal em casa
Em maio de 2019, a 3ª Turma decidiu que a convenção de condomínio residencial não pode proibir de forma genérica a criação e a guarda de animais de qualquer espécie nas unidades autônomas quando o animal não apresentar risco à segurança, à higiene, à saúde e ao sossego dos demais moradores e dos frequentadores ocasionais do local.

O REsp 1.783.076 teve origem em ação ajuizada por uma moradora de condomínio do Distrito Federal para ter o direito de criar sua gata de estimação no apartamento. Ela alegou que o animal, considerado um membro da família, não causava transtorno nas dependências do edifício.

Em seu voto, o relator, ministro Villas Bôas Cueva, apontou a previsão do artigo 19 da Lei 4.591/1964 — de que o condômino tem o direito de “usar e fruir, com exclusividade, de sua unidade autônoma, segundo suas conveniências e interesses, condicionados às normas de boa vizinhança, e poderá usar as partes e coisas comuns de maneira a não causar dano ou incômodo aos demais moradores, nem obstáculo ou embaraço ao bom uso das mesmas partes por todos”.

Segundo o ministro, podem surgir três situações relacionadas à presença de animais em condomínios. A primeira é quando a convenção não regula o tema, e nesse caso o condômino pode criar animais em sua unidade autônoma, desde que não viole os deveres previstos nos artigos 1.336, IV, do Código Civil e 19 da Lei 4.591/1964.

A segunda hipótese é a da convenção que proíbe a permanência de animais causadores de incômodo aos moradores, a qual não apresenta nenhuma ilegalidade. Por último, há a situação da convenção que veda a permanência de animais de qualquer espécie — o que, para o ministro, é desarrazoado, uma vez que “determinados animais não apresentam risco à incolumidade e à tranquilidade dos demais moradores e dos frequentadores ocasionais do condomínio”.

“O impedimento de criar animais em partes exclusivas se justifica na preservação da segurança, da higiene, da saúde e do sossego. Por isso, a restrição genérica contida em convenção condominial, sem fundamento legítimo, deve ser afastada para assegurar o direito do condômino, desde que sejam protegidos os interesses anteriormente explicitados”, concluiu.

Condômino inadimplente
Recentemente, a 4ª Turma também se posicionou no sentido de que as regras condominiais não podem ultrapassar os limites da lei. No julgamento do REsp 1.699.022, o colegiado definiu que o condomínio não pode impor sanções que não estejam previstas em lei — como a proibição de usar piscinas e outras áreas comuns — para forçar o pagamento da dívida de morador que esteja com as mensalidades em atraso.

Por unanimidade, os ministros consideraram inválida a regra do regulamento interno de um condomínio que impedia o uso das áreas comuns por uma moradora em razão do não pagamento das taxas condominiais. A dívida acumulada era de R$ 290 mil em 2012, quando a condômina ajuizou ação para poder utilizar as áreas comuns.

O relator do recurso, ministro Luis Felipe Salomão, explicou que o caput e os incisos do artigo 1.336 do Código Civil, em rol meramente exemplificativo, explicitaram os deveres condominiais, podendo a convenção, o estatuto ou o regimento interno respectivo prever outras condutas permitidas e proibidas, positivas ou negativas, com o intuito de promover a boa convivência entre os moradores.

“Percebe-se que a natureza jurídica do condomínio edilício tem como característica a mescla da propriedade individual com a copropriedade sobre as partes comuns, perfazendo uma unidade orgânica e indissolúvel”, ressaltou. O relator destacou que o Código Civil afirmou, de forma expressa, que é direito do condômino “usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e contanto que não exclua a utilização dos demais compossuidores” (inciso II do artigo 1.335).

Segundo o ministro, o condomínio não pode impor sanções que não estejam previstas em lei para constranger o devedor ao pagamento do débito. Para Salomão, não há dúvida de que a inadimplência gera prejuízos ao condomínio, mas o próprio Código Civil estabeleceu meios legais “específicos e rígidos” para a cobrança de dívidas, “sem qualquer forma de constrangimento à dignidade do condômino e demais moradores”.

Mudança na fachada
Contudo, o condomínio pode estabelecer regras para possibilitar ou não mudanças na fachada e em áreas comuns do edifício. Com esse entendimento, a 3ª Turma deu provimento ao REsp 1.483.733, interposto por um condomínio, para determinar que um dos condôminos restaurasse as esquadrias da fachada do seu apartamento conforme o padrão original do prédio.

O recurso teve origem em uma ação de desfazimento de alteração na fachada de um apartamento, ajuizada pelo condomínio após o morador mudar a cor das esquadrias externas, de preto para branco.

O Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro negou o pedido, entendendo que a modificação não infringiu os preceitos legais, uma vez que seria pouco visível a partir da rua, além de não ter acarretado prejuízo direto no valor dos demais imóveis do prédio.

O ministro relator do recurso no STJ, Villas Bôas Cueva, explicou que o legislador trouxe critérios objetivos bastante claros a respeito de alterações na fachada de condomínios edilícios, os quais devem ser observados por todos os condôminos indistintamente, ressalvando a possibilidade de sua modificação, desde que autorizada pela unanimidade dos condôminos (artigo 10, parágrafo 2°, da Lei 4.591/1964).

Para o relator, a solução do TJ-RJ fere a literalidade da norma, pois tanto no Código Civil quanto na Lei 4591/1964 há referência expressa à proibição de se alterar a cor das esquadrias externas.

Em seu voto, o relator ressaltou que admitir que apenas as modificações visíveis do térreo possam caracterizar alteração da fachada, passível de desfazimento, poderia levar ao entendimento de que, em arranha-céus, os moradores dos andares superiores, quase invisíveis da rua, não estariam sujeitos ao regramento em análise.

“Assim, isoladamente, a alteração em tela pode não ter afetado diretamente o preço dos demais imóveis do edifício, mas deve-se ponderar que, se cada proprietário de unidade superior promovesse sua personalização, empregando cores de esquadrias que entendesse mais adequadas ao seu gosto pessoal, a quebra da unidade arquitetônica seria drástica, com a inevitável desvalorização do condomínio”, disse.

Taxas de manutenção
O STJ também já se pronunciou sobre as obrigações criadas por associação de moradores. No julgamento de dois recursos especiais sob o rito dos repetitivos (Tema 882), a 2ª Seção fixou a tese de que “as taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou os que a elas não anuíram”.

Os recursos representativos da controvérsia foram interpostos por proprietários que, embora não integrassem as associações de moradores, sofreram cobrança das taxas de manutenção relativas às suas unidades e aos serviços postos à disposição de todos. Eles foram condenados em primeira instância a pagar as quantias reclamadas pelas respectivas associações.

O Tribunal de Justiça de São Paulo, em ambos os casos, afirmou que a contribuição mensal era obrigatória, independentemente de inscrição prévia do morador na associação, pois esta presta serviços comuns que beneficiam todos. A falta de pagamento, segundo o TJSP, configuraria enriquecimento ilícito do proprietário.

O autor do voto vencedor no STJ, ministro Marco Buzzi, lembrou que, no julgamento do EREsp 444.931, em 2006, a 2ª Seção já havia confrontado duas teses relacionadas ao tema: de um lado, a liberdade associativa, que impede a cobrança de contribuição de não associado; e, de outro, o enriquecimento sem causa, que torna legítima a cobrança pelos serviços usufruídos ou postos à disposição do dono do imóvel, independentemente de ser ou não associado.

O ministro ressaltou que a decisão do TJ-SP considerou irrelevante a questão atrelada ao direito associativo. No entanto, lembrou que, diversamente, julgados do STJ reconhecem a importância da anuência ou da adesão do proprietário aos termos constitutivos da associação de moradores para efeito de tais cobranças, preponderando, inclusive, a liberdade associativa sobre o enriquecimento sem causa.

Liberdade de associação
Nesse sentido, Buzzi lembrou que o Supremo Tribunal Federal, no julgamento do RE 432.106, afirmou que “as obrigações decorrentes da associação, ou da não associação, são direitos constitucionais” e, em relação à cobrança de taxas condominiais por condomínio de fato, o STF consignou que tal obrigação ou se submete à manifestação de vontade ou à previsão em lei, sob pena de se esvaziar a disposição normativa e principiológica contida no artigo 5°, XX, da Constituição Federal.

Segundo o ministro, as obrigações de ordem civil, de natureza real ou contratual, pressupõem a existência de uma lei que as exija ou de um acordo firmado com a manifestação expressa de vontade das partes pactuantes. No ordenamento jurídico brasileiro, explicou, há somente duas fontes de obrigações: a lei ou o contrato – as quais não existiam nos casos em análise.

“Na ausência de uma legislação que regule especificamente a presente matéria, prepondera, na hipótese, o exercício da autonomia da vontade a ser manifestado pelo proprietário ou, inclusive, pelo comprador de boa-fé, emanada da própria garantia constitucional da liberdade de associação e da legalidade, uma vez que ninguém pode ser compelido a fazer algo senão em virtude de lei”, disse.

O ministro destacou que a associação de moradores é “mera associação civil e, consequentemente, deve respeitar os direitos e garantias individuais, aplicando-se, na espécie, a teoria da eficácia horizontal dos direitos fundamentais”. Assim, ressaltou que as taxas de manutenção criadas por associação de moradores não podem ser impostas a proprietário de imóvel que não é associado, nem aderiu ao ato que instituiu o encargo, em observância ao princípio da liberdade de associação. Com informações da assessoria de imprensa do STJ.

No início do ano passado o condomínio onde mora o engenheiro Luís Antônio Sanchez, 60, em Botafogo, zona sul do Rio de Janeiro, passou por uma reforma para garantir a segurança dos moradores após a dispensa do serviço de portaria 24h. Apesar da instalação de câmeras, alarme, controle por biometria e bloqueio dos acessos ao hall de entrada por senha, o prédio foi alvo de furto no início do mês.

Na madrugada de 5 de setembro, um homem destravou o portão de entrada dos carros e saiu com duas bicicletas. Os moradores lesados não foram ressarcidos.

“O síndico disse que o condomínio só seria responsável pelas bicicletas se tivesse um local específico administrado pelo prédio para que elas fossem guardadas, com portão e tudo. Lá tem um suporte, mas é lugar público dentro da garagem”, conta Sanchez, que era dono de uma das bikes, avaliada em R$ 2.500.

O Estadão consultou o coordenador da Comissão Especial de Direito Condominial da OAB (Ordem dos Advogados do Brasil) de São Paulo, Rodrigo Karpat, para saber se condomínios podem ser responsabilizados em caso de roubos e furtos nas áreas comuns.

ESTADÃO: O condomínio pode ser responsabilizado em caso de furto ou roubo nas áreas comuns?

ADVOGADO RODRIGO KARPAT: Via de regra, quem responde pela segurança pública é o Estado. Porém, em alguns casos, o condomínio pode ser responsabilizado. Um deles é se a convenção condominial tiver alguma determinação nesse sentido. O morador também pode pedir reparação se um dos funcionários tiver facilitado o crime, mesmo que inadvertidamente. Se um empregado deixar o portão aberto e alguém entrar, por exemplo, o condomínio poderá ser considerado responsável pelo prejuízo do morador.

ESTADÃO: Se não houver câmeras na área do crime, como o morador pode provar o prejuízo?

RODRIGO KARPAT: Nesse caso é necessário dar entrada em uma ação judicial. Condomínios respondem não só pela ação, mas também por omissão. Hoje em dia, há casos de prédios sem câmeras condenados apenas por não garantirem o mínimo de segurança nas áreas comuns. Não só para proteção contra crimes, mas para episódios mais corriqueiros, como garantir que crianças não entrem na piscina sem um responsável, por exemplo.

ESTADÃO: Como funciona a indenização?

RODRIGO KARPAT: Em casos em que o dano é quantificável, o montante a ser ressarcido deve corresponder ao preço do bem afetado em sua totalidade. Caso o morador sofra outros prejuízos por conta do dano, esse valor também entrará na conta. Se ele precisar faltar o trabalho naquele dia e tiver a diária descontada do salário, por exemplo, pode solicitar uma restituição. Além disso, se houver desgaste na relação com o síndico ou a administração do condomínio durante a resolução o problema, o morador pode pedir uma indenização por dano moral.

Segundo dados informados recentemente pelo Ministério da Saúde, já há 426 casos de sarampo registrados em sete estados do Brasil, e São Paulo lidera o ranking, com 350 infectados — o que representa 82% de todos os registros do país. Por causa disso, o estado tem reforçado a campanha de imunização com a vacina disponível pelo Sistema Único de Saúde direcionada para o grupo de 15 a 29 anos, com segunda maior incidência de contágio. A incidência maior acontece em crianças com menos de 1 ano — 4,7 por 100 mil habitantes —, que precisam da autorização dos pediatras para a proteção.

Cobrir a boca e o nariz ao tossir e espirrar, usar lenços descartáveis para a higienização do nariz, não tocar nos olhos nem no nariz e dar preferência aos locais arejados são algumas dicas para evitar as doenças comuns em ambientes compartilhados. Lugares com grande movimento ou aglomeração de pessoas, como transporte público, salas, condomínios, entre outros, precisam de cuidados específicos para evitar a proliferação de bactérias. O convívio coletivo requer cuidado dobrado, pois, além da nossa, a vida de outras pessoas também fica em pauta.

Por isso é necessário que o condomínio fique atento ao aumento da doença. Uma das alternativas é fazer uma campanha interna visando incentivar os moradores, como aponta o especialista em condomínios da GS Terceirização, Amilton Saraiva: “A publicação pode ser feita a partir de cartazes, que devem trazer as principais informações — local da vacinação, horário de atendimento e riscos à saúde”, comenta.

Moradores e administradores, em conjunto, devem ficar atentos ao aumento da doença. Para evitar maior proliferação, é recomendável realizar a limpeza dos locais de forma contínua. Ambientes compartilhados, onde há frequência diária de pessoas e compartilhamento de áreas como elevadores e corrimões, precisam ser bem higienizados.

É possível se precaver evitando o contágio com o vírus, porém, em todo o caso, quando o proprietário estiver doente, o ideal é manter-se em casa, e caso os sintomas permaneçam ou piorem, sempre procurar um médico.

O projeto foi apresentado pela senadora Soraya Thronicke (PSL-MS) e oferece uma alternativa à dificuldade em se obter a presença mínima de votantes nas reuniões de condomínio. A coleta eletrônica de votos poderia ocorrer via internet ou outro meio idôneo que permita a contagem individualizada dos votos dos ausentes, sempre que o Código Civil ou a Lei dos Condomínios estabeleça quórum especial para deliberação.

A respeito da assembleia condominial, Soraya observa que “soa desconectado com a sociedade contemporânea idealizar a assembleia como uma ágora grega, como se entre os costumes contemporâneos se mantivesse o de aglomerar-se para debater temas”.

A relatora, senadora Juíza Selma (PSL-MT), considera o PL 548/2019 bastante consistente em face dos recursos tecnológicos e de comunicação hoje existentes.

“Não há razão para que as decisões de condomínio fiquem adstritas à votação em assembleia presencial dos condôminos. A manutenção de votações posteriores à reunião presencial, por meio eletrônico ou não, pode aumentar consideravelmente a participação dos condôminos nas decisões condominiais”, avaliou a Juíza Selma no relatório.

Durante a votação vários senadores manifestaram o avanço que a proposta representa. Marcos Rogério (DEM-RO) ressaltou que hoje muitas questões já são decididas por meio de grupos de WhatsApp, apesar de não terem valor legal. Para Fabiano Contarato (Rede-ES), o Senado se mostra antenado com as mudanças nas relações trazidas pelas novas tecnologias.

Se não houver recurso para votação do projeto pelo Plenário do Senado, será enviado, em seguida, à Câmara dos Deputados.

Agência Senado (Reprodução autorizada mediante citação da Agência Senado)