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O Projeto de Lei 2440/24 autoriza os condomínios residenciais em todo o Brasil a cobrirem as vagas de estacionamentos descobertas dentro do conjunto habitacional. O texto é do deputado Gilvan Maximo (Republicanos-DF) e está em análise na Câmara dos Deputados.

Conforme a proposta, as coberturas deverão ser aprovadas em assembleia geral extraordinária, com a maioria simples dos condôminos presentes. Também deverão ser padronizadas e aprovadas pela prefeitura municipal ou pelo governo do Distrito Federal no que diz respeito às normas técnicas aplicáveis.

A responsabilidade pela instalação e pela manutenção das coberturas será dos condôminos interessados, desde que respeitadas as normas estabelecidas pelo condomínio e pela legislação vigente.

Como é hoje
O projeto não altera nenhuma legislação. Hoje, no entanto, em casos assim, os condomínios seguem uma regra prevista no Código Civil, segundo a qual a realização de obras em um condomínio depende da aprovação dos moradores reunidos em assembleia.

Nessas reuniões, costumam ser apresentados projetos que devem ser assinados por um engenheiro, para garantir a responsabilidade técnica da obra.

Proteção
Segundo Gilvan Maximo, a medida tem o objetivo de proporcionar maior conforto e proteção aos veículos dos moradores, em face de eventos climáticos.

“A exigência de aprovação em assembleia garante que a decisão seja democrática. A padronização e a aprovação pelo órgão competente asseguram a uniformidade estética e a conformidade com as normas técnicas”, ressalta o parlamentar.

“A responsabilidade pela instalação e pela manutenção, atribuída aos interessados, garante que não haja ônus para o condomínio, além de incentivar o cuidado e a conservação das instalações”, acrescenta.

Próximos passos
O projeto tramita em caráter conclusivo e será analisado pela Comissão de Constituição e Justiça e de Cidadania.

Para se tornar lei, é preciso ser aprovada pela Câmara e pelo Senado.

Fonte: Agência Câmara de Notícias

Serviços de compartilhamento de veículos em condomínios, em especial os comerciais, não são mais necessariamente uma novidade. Porém, também estão longe de ser algo corriqueiro, particularmente no caso dos prédios residenciais.

Mas já é cada vez maior a quantidade de construtoras que, junto com a planta de seus apartamentos e as comodidades das áreas comuns, como lavanderias e lan houses, apresentam também a disponibilidade de um carro compartilhado como parte dos equipamentos de conveniência do futuro imóvel.

O serviço tem valido como um crescente argumento de vendas, sobretudo nos grandes centros urbanos, onde imóveis pequenos, alguns sem nem mesmo vagas de garagem, ganham cada vez maior protagonismo no mercado imobiliário.

Ter um carro cujo custo limita-se somente à aquele que diz respeito ao seu efetivo uso, é o menor possível para quem faz questão ou necessita do transporte individual, ainda que eventualmente.

Um exemplo é o serviço oferecido pelo V1, empresa de mobilidade urbana que atua no aluguel e assinatura de carros para uso pessoal e empresarial. Disponível 24 horas e sete dias na semana, funciona como um locadora exclusiva do empreendimento, com o condômino habilitado podendo verificar em aplicativo no celular a disponibilidade e fazer a reserva do veículo.

O próprio condomínio define o valor a ser cobrado pela utilização, mas que, normalmente, tem como parâmetros o tempo de uso e os quilômetros percorridos. A cobrança pode ser acrescida na fatura condominial subsequente ou por meio de boleto.

“O veículo é alugado pelo condomínio, que cadastra os moradores autorizados a utilizá-lo. O contratante também define os modelos da frota, que são sempre zero km e com manutenção preventiva em dia”, explica Vinicius Carneiro, gerente de marketing do V1.

O condomínio pode habilitar o veículo por tempo indeterminado ou limitar, o que é mais interessante, por curtos períodos suficientes para atendimento de necessidades diárias de mais condôminos com o mesmo veículo, como, por exemplo, em deslocamentos de ida e volta ao mercado, escola ou médico.

A definição de como o serviço funcionará está diretamente ligada ao perfil de uso e ao número de veículos disponíveis na frota do empreendimento, afirma a empresa, que tem consultores que auxiliam nesse processo.

De qualquer forma, afirma Carneiro, os valores de locação dos carros compartilhados são substancialmente menores do que a média do mercado.

“Imagine que a locação mensal de um veículo pelo condomínio seja de R$ 3 mil. Se a média de locação for de 12 horas por dia, o valor fica em R$ 8,32 por hora. Suponhamos que o condomínio estabeleça um valor fixo de R$ 10,00 a hora para cobrir as despesas fixas e ainda ter uma receita complementar. Mesmo assim, esse valor continua sendo muito acessível para ser um serviço de mobilidade prático e confiável em casa”, exemplifica.

No caso da V1, que cuida da manutenção preventiva, a limpeza dos veículos é de responsabilidade do condomínio, assim como a vistoria entre as locações é feita pelos usuários e validada pelo síndico. Em caso de avarias ou necessidade de manutenção, a  V1 deve ser acionada.

Não é só tirar proveito de novas tecnologias e garantir um bom treinamento aos seguranças. Para os participantes do Fórum Segurança em Condomínio o respeito mútuo entre moradores e funcionários é a melhor forma de prevenir invasores. A conversa foi mediada por Rodrigo Karpat, presidente da Comissão de Direito Condominial da OAB SP.

“Um porteiro que decide abrir a porta para pegar uma encomenda muito grande, apesar de não ser regra do condomínio, faz isso por medo de ser advertido pelo morador que já reclamou sobre a norma”, exemplifica Samuel Pereira, diretor comercial da empresa Haganá e autor do livro “Condomínio Edilício – Um Estilo de Moradia”.

Segundo o especialista, 50% dos arrastões, que são o crime mais comum ultimamente, têm como ponto de invasão a entrada dos carros, 40% ocorrem pela porta de pedestres e os demais pela invasão de perímetro – quando é possível pular grades e muros. “Em todos os casos, a guarita é dominada pelos criminosos para que eles tenham acesso total ao prédio”, explica Pereira.

O delegado Vinicius Nogueira concordou que a falta de colaboração de condôminos é um dos principais entraves para garantir a segurança residencial. “Sempre digo que é preciso escolher entre a segurança total e o conforto. Os dois nunca serão possíveis”, afirmou o policial.

Ele narra que em um caso recente, criminosos conseguiram um acesso mais fácil pela portaria de serviço, pois sabiam que não haveria câmeras. “A decisão dos moradores foi não colocar vigilância nesse setor porque eles não queriam ser vistos de robe ao executar tarefas do dia a dia, como tirar o lixo para fora”, relatou Nogueira.

Ter sistemas eficientes de segurança e treinamento adequado aos funcionários também são primordiais. “Um exemplo que tenho foi o de um porteiro bem treinado e engajado, que percebeu oficiais de justiça falsos pelo jeito de falar e pela pintura da viatura, que era malfeita”, relatou o delegado Maurício de Thomazi.

Uma das ferramentas mais úteis para inibir furtos e roubos, segundo Nogueira, é o registro da foto do visitante. “A maioria dos criminosos desiste dos prédios com reconhecimento facial porque sabe que terá o seu registro”, afirma o delegado. Esse método ajuda, inclusive, a inibir quem aluga um apartamento por temporada com a tentativa de cometer o crime, já que ele não quer ter a sua identidade gravada.

Ele entende que há resistência dos moradores de ter imagens de parentes e amigos catalogadas. “Basta fazer com que o processo seja transparente, com as imagens guardadas fora de uma rede e de forma criptografada, não são iniciativas caras”, diz Nogueira.

Como o vai e vem de pessoas é muito grande em condomínios, quanto mais ferramentas de inibição, melhor. “Eles vão tentar em um prédio, se não conseguirem, vão para o próximo da rua até encontrar alguma falha”, relata Nogueira.

Outro ponto que ajuda a fazer o invasor pensar duas vezes é a portaria com clausura, porque acaba sendo mais uma etapa para o criminoso conseguir entrar. O bom uso de câmeras é outra característica que depende de pouco investimento, mas de uma boa estratégia.

“Não adianta ter 400 câmeras, porque o porteiro não vai dar conta. Melhor ter 20 bem posicionadas”, afirmou Nogueira.

Desde o final de abril, o estado do Rio Grande do Sul passa por um momento trágico após fortes chuvas que provocaram enchentes avassaladoras. De 497 municípios, 447 foram afetados. Há cidades inteiras ilhadas, sem luz, nem água. Até o último boletim divulgado pela Defesa Civil, na última segunda, foram confirmadas 147 mortes, 127 desaparecidos, mais de 617 mil pessoas fora de suas casas, sendo que quase 80 mil estão em abrigos e outras 538 mil permanecem desalojadas (estadia de amigos ou parentes).

De acordo com dados informados pelas prefeituras à Defesa Civil, computados do dia 29 de abril até 07 de maio, ao menos 99,8 mil casas (entre residências, prédios e condomínios) foram destruídas ou danificadas pelos temporais.

O final de semana do dia das mães foi marcado pela volta das chuvas volumosas e a previsão para os próximos dias persiste, com um agravo da possibilidade de deslizamentos de terra e geada.

Muito se fala sobre os fatores que podem ter causado o desastre no Rio Grande do Sul. Geografia do estado, mudanças climáticas ocasionadas pelo aquecimento global, falta de gestão pública de prevenção de riscos, e por aí vai.

Ainda há muito a ser investigado, sem caber a nós entrar nesse mérito. Como o maior portal do mercado condominial, neste momento o SíndicoNet se propõe a ajudar o povo gaúcho, orientando síndicos, moradores e gestores a lidar com essa crise sem precedentes.

Responsabilidades e papel do síndico diante do desastre gaúcho

O Rio Grande do Sul está em estado de calamidade pública. Gustavo Costa, morador de um condomínio misto em Canoas, conta que a parte térrea do seu prédio, ocupada pelos comércios, ficou completamente submersa. O primeiro andar, que abrange a garagem e outros dois apartamentos, também ficou alagado, e por pouco a água não alcança o segundo piso, onde fica seu apartamento.

“Já estávamos sem água e energia elétrica no prédio, e assim que a nossa rua começou a ficar alagada, a gestão nos orientou a evacuar. Nesse momento a água batia na canela, perto da altura do joelho”, ele descreve.

Inúmeros condomínios enfrentam as mesmas condições do prédio de Gustavo. O estado vive uma verdadeira catástrofe, dessa forma, muita coisa está fora do controle do síndico.

“Em desastres naturais como esses, é típica a situação de exclusão de responsabilidade geral. Como a gente costuma dizer, é um caso de força maior”, define o advogado especialista em mercado imobiliário Jaques Bushatsky.

Tanto ele quanto seu colega advogado Fernando Zito entendem, inclusive, que agora também não é hora de entrar com ações de indenização nem mesmo contra o município. Para eles, com tudo o que está acontecendo, é delicado apontar o dedo para as pessoas tentando achar um culpado.

Além disso, há muito o que ser avaliado em termos de responsabilização. Com isso, o foco do momento deve ser outro: salvar vidas. E o síndico pode colaborar com isso, utilizando a comunicação como peça fundamental.

É importante o gestor estar atento às recomendações das autoridades locais para orientar seus moradores. No momento, a Defesa Civil pede que a população de áreas afetadas pelas enchentes deixe seus lares e se encaminhe para regiões seguras, longe das inundações.

“Estar em abrigos ou na casa de parentes e amigos é o melhor a ser feito. Esperar demais pode impossibilitar qualquer chance de resgate lá na frente”, reforça advogado e síndico profissional Maicon Guedes.

No condomínio de oito andares onde mora Elisa Lucas, em Porto Alegre, embora seu prédio não tenha sido invadido pela água, o bairro estava começando a ficar ilhado.

“Estamos nos comunicando por WhatsApp, acompanhando os canais da Prefeitura de Porto Alegre e da Defesa Civil. Depois que o prefeito postou um vídeo oficial na segunda-feira (06), o síndico sugeriu que deixássemos o prédio como uma medida de prevenção“, ela relata.

Mesmo assim, pode ser que alguns moradores ainda resistam em deixar seus apartamentos – muito em função do medo de verem seu imóvel saqueado.

Por isso a comunicação do síndico com os moradores precisa ser feita de maneira uniforme, ou seja, todos devem ser informados sobre os próximos passos – tanto quem foi quanto quem ficou.

Além disso, moradores podem ajudar nessa organização. No condomínio de Elisa, por exemplo, ela comenta que foi criada uma espécie de ‘brigada de moradores’, na qual foram anotando quem estava deixando sua unidade e os que permaneciam.

O momento exige a mobilização de toda a comunidade, portanto, o síndico deve tentar atrair e organizar voluntariados. Essas comissões especiais podem ser divididas por temas, tais como:

• Avaliação de danos e reparos;
• Doações;
• Logística;
• Limpeza;
• Segurança;
• Necessidades especiais, etc..

Nesse sentido, Maicon aconselha que os gestores criem canais de comunicação eficazes, seja através de grupos de WhatsApp pré-existentes ou mesmo utilizando interfone. Se o equipamento não estiver funcionando devido à falta de energia, vale a abordagem porta a porta.

Durante esse processo, especial atenção deve ser dada aos mais vulneráveis, como idosos, pessoas que vivem sozinhas ou cadeirantes, por exemplo, para garantir que recebam auxílio adequado, assim como os moradores de andares mais altos, tendo em vista os elevadores estarem inoperantes. Na identificação de qualquer anormalidade, comunique o caso à Brigada Militar (190) ou Bombeiros (193).

Riscos e danos para condomínios e moradores causados pelas enchentes no Rio Grande do Sul

Além de todo o dano psicológico que uma tragédia como essa pode acarretar às pessoas, os condomínios e moradores sofrem com inúmeros contratempos, como:

• Falta de luz;
• Falta de água;
• Dificuldades de comunicação;
• Locomoção prejudicada;
• Insegurança (sem porteiros e equipamentos quebrados/desligados) atrai saques;
• Abalo estrutural do prédio;
• Danos em equipamentos e sistemas, sobretudo hidráulico e elétrico;
• Prejuízos materiais, principalmente aos moradores dos apartamentos que ficam no térreo;
• Carros alagados na garagem;
• Riscos à saúde por contaminação da água;
• Choques elétricos;
• Crescimento da inadimplência;
• Aumento de gastos;
• Entre outros.

O que condomínios do Rio Grande do Sul devem fazer agora para enfrentar as enchentes

Especialistas ouvidos pelo SíndicoNet elencaram ao menos 4 principais ações dos condomínios para lidar com as enchentes que assolam o estado do Rio Grande do Sul.

1) Vida em primeiro lugar

Independente de seu apartamento ter sido alagado ou não, a recomendação é: Não espere ficar ilhado para sair de casa. Ninguém sobrevive muito tempo sem luz e água. E por mais que esteja abastecido, não se sabe quando as vias estarão liberadas novamente e/ou serviços funcionando minimamente para poder fazer a reposição.

Então se você se enquadra ou conhece alguém nessa situação, entre em contato com as autoridades locais de resgate, sendo Corpo de Bombeiros (193) ou Brigada Militar (190).

Em entrevista à Revista Crescer, do Globo, a moradora de um condomínio em Canoas, Juliane Cunha, disse que decidiu sair de casa assim que a água começou a entrar no prédio. “Tentamos fazer barricadas com sacos de areia em frente as torres para conter seu avanço, mas ela entrou pelos ralos do apartamento e passou da altura da barricada”, explicou.

Ela revela que só percebeu a gravidade da situação quando saiu de casa e viu as fotos de vizinhos que tinham optado por permanecer em seus apartamentos, que estão situados nos andares superiores.

“Vimos que a água não parava de subir. O pé direito tem 2,38 metros, e subiu até o teto. Nosso apartamento é térreo e, desde então, não conseguimos acesso, pois ele permanece submerso”, contou.

Dessa maneira, se for seguro sair, deixe a área imediatamente levando documentos e itens essenciais. Para evitar maiores prejuízos, Juliane teve que transportar a geladeira e a máquina de lavar para o corredor do segundo andar, por exemplo.

No mais, se tem animais de estimação, leve-os com você, e caso isso não seja possível, comunique mais uma vez os bombeiros para que façam o devido resgate. Para encontrar seu animal perdido, entre em contato com a Defesa Civil (199) ou com as contas criadas no Instagram por voluntários: @acheseupetrs, @dogs_enchenters e @tosalvoanimais

2) Cuidados com a água contaminada

As enchentes trazem muitos riscos à saúde, especialmente doenças como leptospirose e dengue. Nesse sentido, evite contato com a água da enchente e use EPI (botas e luvas), bem como elimine qualquer foco de água parada.

O advogado Fernando alerta para o fato de que certamente a água do reservatório do condomínio vai acabar, até porque, o abastecimento em todo o estado foi comprometido. E ainda que em algumas regiões isso não tenha acontecido, é muito provável que a água, que vem da rua, esteja contaminada. “Com essa enchente, sabe-se lá quanto tempo ela ficou parada”, complementa.

Aliás, para não correr o risco de contaminar a caixa d’água do condomínio, o ideal é fechar a entrada de água que vem da rua.

Como alternativa, muitos condomínios estão contratando caminhões-pipa para manter o abastecimento dos moradores. Mas já há relatos de que as empresas estão deixando de responder aos chamados por conta do aumento da demanda. “Há também a dificuldade de circulação desses automóveis diante das ruas alagadas”, acrescenta Fernando.

Segundo a engenheira civil especialista em gestão da manutenção Laura Mitterer, o caminhão-pipa serve de opção, sim, mas desde que exista alguma forma de levar a água até o reservatório superior, afinal, vale lembrar que as bombas de recalque, responsáveis por essa função, provavelmente foram queimadas pela enchente. “Do contrário, os moradores teriam que usar baldes“, imagina Fernando.

Conforme matéria apurada pela BBC, em alguns condomínios de várias regiões do estado, moradores chegaram a usar água das piscinas para higiene (jogar na descarga, por exemplo).

Diante de tantos percalços, o ideal, novamente, é que os moradores de condomínios afetados pelas enchentes sejam deslocados para áreas seguras. Lá podem ser devidamente abastecidos de todos os insumos básicos necessários.

3) Cuidados elétricos

• Desligar o disjuntor geral e qualquer equipamento elétrico do condomínio;
• Mantenha elevadores desligados;
• Desligar bombas de recalque para evitar a queima (se possível, desmonte-a e procure armazená-la em um lugar alto, longe da água).

4) Segurança patrimonial

O estado do Rio Grande do Sul parou, e diferentemente do que aconteceu na pandemia, trabalhadores como os porteiros não conseguem chegar em seus postos (ou não têm condições emocionais para isso). Os condomínios esvaziados, com equipamentos de segurança quebrados e sem a presença desses funcionários, realmente podem se tornar alvos de criminosos.

Assim, ao saírem de seus apartamentos e abrigados em segurança na casa de familiares ou amigos, a preocupação de muitos moradores se volta para o que ficou para trás.

Segundo a Brigada Militar e a Polícia Civil de Porto Alegre, 60 pessoas foram presas por saques e roubos somente entre a noite de sábado (11) e a manhã de domingo (12). Bombeiros, helicópteros e equipes de resgate movimentam o dia, mas o medo surge à noite.

Para conter a insegurança nesse período, a polícia estabeleceu rondas noturnas com barcos transitando pela cidade. Os botes saem no anoitecer e permanecem até clarear o dia.

Maicon tem adotado medidas paliativas, como:

• Portões: Adote cadeados, correntes ou fechaduras com chaves;
• Objetos soltos nas áreas comuns: Procure prendê-los ou levá-los para dentro do prédio, preferencialmente em um pavimento superior.

Para reforçar ainda mais a segurança, alguns condomínios estão recorrendo à segurança privada, como foi o caso do síndico profissional Rodrigo Lay. Ele contratou o serviço para vigiar os cinco condomínios de sua carteira que estão localizados em áreas alagadas e foram evacuados.

Como disse à Folha, as rondas são realizadas durante a madrugada, das 19h às 7h e fazem patrulha na entrada dos edifícios com lanternas e apitos. Se alguma ocorrência surgir, acionam a polícia. Além disso, os agentes privados não trabalham armados, e cada turno custa R$ 1.500.

A empresa também faz escolta náutica para outros quatro condomínios em Porto Alegre. É basicamente o mesmo trabalho de ronda da polícia, que muitas vezes é insuficiente pela frota limitada de veículos apropriados, como barcos, botes e motocicletas aquáticas.

A quem síndicos e moradores gaúchos podem recorrer em meio a catástrofe

Síndicos e moradores podem recorrer às autoridades locais, como Defesa Civil, Bombeiros e Polícia Militar, mas por conta do número absurdamente alto de chamados, o ideal é não depender exclusivamente desses órgãos.

E assim está acontecendo. O estado do Rio Grande do Sul vem recebendo apoio de diversos lados. Além de órgãos públicos, instituições, pessoas físicas e empresas privadas estão se mobilizando para criar campanhas com arrecadações via Pix, doações e muito mais.

Empresas do mercado condominial também se uniram para arrecadar alimentos não-perecíveis, roupas, cobertores e itens de higiene pessoal nos seguintes postos:

• Administradoras Auxiliadora Predial e Guarida: filiais dos Estados do Rio Grande de Sul e Santa Catarina.
• Porter: qualquer filial do Brasil.
• Informma Síndicos: qualquer condomínio atendido no Brasil.
• Gabor-RH: matriz em São Paulo ou com os Síndicos 5 Estrelas em todas as regiões do país.

Foi criada uma extensa rede de solidariedade. Na Informma, por exemplo, todos os condomínios clientes da empresa se transformaram em pontos de coleta, convênios de transporte com empresas de logística foram assinados, além de doações de frete e até aviões com os donativos já foram enviados para o Rio Grande do Sul.

A Informma também realizará cursos de modo que 100% da renda será revertida em ajuda para o estado, além disso, mobilizou inúmeras campanhas paralelas, com administradoras, próprios moradores e fornecedores parceiros. A ordem agora é se unir.

“Nesse momento não existe a ação desse ou daquele. A ação é do Brasil em prol do povo do Rio Grande do Sul. A corrente de solidariedade está se formando para conseguirmos mitigar um pouco a dor da população e os prejuízos que o Estado está passando”, corrobora Maicon.

Pessoas vem contribuindo não só com doações, como também prestando auxílio e voluntariando, por exemplo, cedendo veículos pessoais (barcos, jet ski, botes, etc) para o resgate de pessoas ilhadas ou transporte de mantimentos.

Seguro do condomínio

Na visão de especialistas do setor, as inundações no Rio Grande do Sul serão o maior sinistro da história do Brasil. Como as chuvas continuam castigando o Estado, sem a água baixar para que seja feito o levantamento real de todos os danos, nem mesmo as seguradoras conseguem estimar o valor disso. A única certeza é que será recorde.

De acordo com o especialista em seguro para condomínios Sérgio Zaveri, algumas seguradoras (não todas) oferecem cobertura de alagamento e inundação. Se houver cobertura para esse sinistro, o síndico deve comunicar a corretora e também a administradora do condomínio.

Essa cobertura, como todas as outras, possuem disposições específicas que estão descritas nas condições gerais da apólice e, dentre as características de danos indenizáveis que se encaixam na tragédia do Rio Grande do Sul, temos:

• Entrada d’água através das vias públicas no local de risco, proveniente de aguaceiro, tromba d’água ou chuva, seja ou não, consequente da obstrução ou insuficiência de esgotos, galerias pluviais, desaguadouros e similares;
• Enchente;
• Água proveniente de ruptura de encanamentos, canalizações, adutoras e reservatórios, que estejam localizados fora do terreno do edifício segurado;
• Danos materiais decorrentes da impossibilidade de remoção ou proteção dos salvados, por motivo de força maior.
• Danos resultantes exclusivamente do aumento de volume de águas de rios navegáveis e de canais alimentados naturalmente por esses rios, lagos, lagoas e represas.

Para Sérgio, é importante ressaltar que as condições gerais variam de seguradora para seguradora, ou seja, não são iguais. Por esse motivo, é imprescindível entender todos os detalhes da apólice, principalmente o que ela não cobre.

Dentre as exclusões mais significativas de coberturas do tipo Alagamento ou Inundação nas apólices para condomínios, destacam-se:

• Água proveniente do mar;
• Danos a veículos no interior do condomínio;
• Água da chuva ou neve, quando entrar diretamente no interior do edifício, através de portas, janelas, vitrinas, claraboias, respiradouros, ou ventiladores, quando estiverem abertos e/ou com defeito;
• Água de torneira ou registro, ainda que deixados abertos inadvertidamente.
• Despesas para realocação de moradores em razão do sinistro por alagamento ou inundação.

O que Sérgio adverte é que a cobertura de Alagamento e Inundação tem por característica um limite baixo segurável nas apólices de seguro dos condomínios, especialmente quando contratada a modalidade básica simples.

“Geralmente, os valores de cobertura para alagamento não chegam à aceitação de R$ 500 mil, sendo que a maior parte das seguradoras limitam esse valor, em média, a R$ 150 mil. Ou seja, por mais que o risco seja alto, o síndico enfrentará a restrição”, sinaliza.

Por outro lado, o síndico poderá optar pela contratação da modalidade básica ampla, na qual o limite de indenização para a cobertura de alagamento e inundação poderá chegar a R$ 200 milhões.

Outro ponto importante a se destacar é que o síndico consegue solicitar a qualquer tempo a atualização da cobertura contratada ou até mesmo incluir alguma cobertura que ainda não consta em sua apólice, por meio de um endosso no seguro. A seguradora fará o cálculo e apresentará o custo adicional para a adequação da apólice conforme solicitado.

“Porém, no caso do Rio Grande do Sul, diante dos fatos atuais, pode ser que a seguradora não realize o endosso nesse momento”, deduz Sérgio.

Como notificar o sinistro

Mesmo que ainda não seja possível avaliar completamente os danos enquanto a água ainda estiver alta, o sinistro já deve ser comunicado. Fornecer informações preliminares à seguradora, como a extensão da inundação e quais áreas foram afetadas, contribui para que possam acompanhar a situação, indicar quais são os próximos passos e quais medidas devem ser tomadas.

A comunicação deve ser realizada, de preferência, junto ao seu corretor de seguros, mas poderá ser feita diretamente na seguradora pelos canais disponíveis de aviso de sinistro, informando a data e horário da ocorrência. Faça registros fotográficos e grave os danos que o evento causou ao condomínio.

Quanto à documentação necessária, após a comunicação formal de sinistro na seguradora, o síndico será informado sobre a necessidade de vistoria no local e a documentação necessária, mas já é importante ir apurando os prejuízos e pedindo orçamentos, pois com certeza isso será exigido.

Conforme determina a SUSEP (Superintendência de Seguros Privados), a seguradora terá o prazo de até 30 dias para finalizar o processo de regulação (análise) do sinistro reclamado, verificando suas causas, natureza, gravidade, valores envolvidos e coberturas contratadas.

O que fazer no condomínio quando a água das enchentes baixar

Ainda é cedo para pensarmos lá frente. Até porque, as chuvas continuam caindo por todo o Rio Grande do Sul e a previsão do tempo para os próximos dias não são animadoras.

O complexo trabalho de reconstrução de um estado inteiro vai se dar a longo prazo, e as próximas etapas desse processo devem ocorrer assim que a água das enchentes for embora. Confira!

1) Limpeza

Antes de fazer a higienização do condomínio, certifique-se de ter feito todos os registros (fotos e vídeos) para comprovação do sinistro junto à seguradora. Somente depois disso inicie a limpeza. Quanto antes ela for feita, menor o risco de contaminação.

Materiais necessários:

• Desinfetantes;
• Máscaras, luvas de proteção e botas;
• Escovas, vassouras e rodos.

Orientações para limpeza

• Utilize os EPIs (equipamentos de proteção individual) ao lidar com lama e sujeira;
• Inicie a limpeza das áreas comuns e depois os apartamentos;
• Descarte móveis e objetos irrecuperáveis;
• Realize uma desinfecção cuidadosa das áreas afetadas, dando prioridade a cozinhas e banheiros.

Por causa da catástrofe, condomínios sofrerão com gastos adicionais, então, não é recomendável contratar serviços extras de limpeza. Nesse caso, o síndico pode fazer um pedido de voluntariedade aos moradores, para quem quiser colaborar com os funcionários nesse trabalho de recuperação do patrimônio.

“Desde que tomados todos os cuidados com relação a uso de EPI, o mutirão da limpeza será bem-vindo”, considera Maicon.

2) Inspeção predial

A principal medida após a limpeza do condomínio é fazer um levantamento da condição física do empreendimento, principalmente em relação às partes estrutural, elétrica e hidráulica.

Devido ao tempo de exposição à água, a estrutura do prédio pode ter sido abalada, os equipamentos oxidados e as tubulações deslocadas. Assim, questões estéticas, como pintura, por exemplo, devem ficar em segundo plano.

O zelador pode fazer uma checagem geral do condomínio, elaborando uma lista dos pontos vulneráveis que precisam de conserto ou reconstrução.

Porém, para sistemas que exigem maior conhecimento técnico, recomenda-se acionar profissionais especializados. Os principais são:

• Estrutura do prédio (identificar rachaduras, infiltrações, fissuras, umidade, etc)
• Elevadores;
• Elétrica;
• Hidráulica;
• Tubulações de gás (checar se não houve algum deslocamento pela força da água)
• Bombas d’água;
• Gerador;
• Limpeza de caixa d’água;
• Sistemas de segurança (compurtadores, câmeras, sensores, cerca elétrica, etc)
• Portões;
• Interfone.

Bueiros e bocas de lobo também devem ser inspecionados e com certeza entrarão no radar das prefeituras. Mas diante da precariedade das cidades, alguns serviços públicos, como este e de engenharia diagnóstica, por exemplo, podem demorar para serem executados.

“A Defesa Civil e o governo vão definir prioridades. Infraestrutura, estradas, rodovias, hospitais, abastecimento de água e energia, gás e moradia terão maior atenção. A avaliação da estrutura dos prédios virá somente depois”, acredita Laura.

Até lá, o zelador pode realizar vistorias visuais, se surgiram fissuras perigosas ou se houve aparecimento de buracos no terreno perto das fundações. Mas, como melhor opção, os condomínios devem contratar um engenheiro particular para analisar toda a estrutura do prédio.

No mais, qualquer pessoa, inclusive moradores, deve “levantar a mão” assim que se deparar com algo anormal no prédio. Dessa forma, o sindico pode acionar um especialista técnico imediatamente

3) Planejamento financeiro e controle de inadimplência

Inevitavelmente, os condomínios terão que arcar com despesas imprevistas. Em contrapartida, é possível que a arrecadação seja comprometida, já que muitos moradores podem ter perdido o emprego ou tiveram a receita reduzida por causa dos impactos causados pelo alagamento do estado.

“São muitos os revezes financeiros. Por mais que os condomínios tenham necessidade de recuperação, às vezes envolvem quantias altas, como o conserto do elevador, por exemplo. É preciso ter paciência, tudo dentro dos trâmites condominiais, com assembleia, pois não dá para fazer tudo de uma vez”, pontua Maicon.

A partir dos próximos meses, os síndicos devem acompanhar ainda mais de perto o fluxo de caixa do condomínio. Faça uma análise financeira cuidadosa dos centros de custo do condomínio, com base na previsão orçamentária e, certifique-se de que as finanças estão sob controle.

Como resguardo, crie um plano de contingência junto com a administradora – sem se esquecer de dar o auxílio necessário para funcionários, que podem ter pedido familiares e bens materiais no desastre.

Observe o condomínio como um todo para prever possíveis cenários e trace ações de acordo com o perfil do empreendimento. Economizar e cortar “gorduras” neste momento também ajudam.

Fazer empréstimos bancários ou com empresas de crédito também vale. Além disso, o serviço das garantidoras (empresas que antecipam receita das cotas do condomínio, cobrando os inadimplentes depois) é uma outra opção, mas que deve ser cuidadosamente estudada junto à administradora.

Outros benefícios disponibilizados pelo governo

• Prorrogação de pagamentos de impostos;
• Antecipação do FGTS para pessoas em áreas atingidas;
• Bolsa Família (condôminos inscritos no programa devem verificar a possibilidade de aumento emergencial).

Adaptações em condomínios para um futuro um pouco mais distante

Atualmente, ainda chove na maior parte do estado do Rio Grande do Sul, o que faz com que o alagamento persista em nível crítico em diversos pontos das cidades.

Daqui a algumas semanas, a inundação pode ir embora, estabilizar, mas ainda não há garantia de que daqui a oito meses, por exemplo, uma nova chuva seja contida sem provocar estragos semelhantes.

Pensando numa eventual repetição de cenário, o síndico pode criar algumas salvaguardas para minimizar danos, tais como:

• Alocar bombas de recalque e quadros elétricos em um ponto mais alto;
• Instalar algum tipo de barreira para proteger poços de elevador;
• Refazer planos de contingência e evacuação considerando esse novo cenário de risco
• Adoção de sistema de armazenamento de água pluvial e painéis fotovoltaicos quase que obrigatórios.

Futuro das apólices de seguro no Rio Grande do Sul

Como vimos até aqui, realizar uma boa avaliação dos riscos pelos quais o condomínio corre é um passo muito importante. Acontece que ninguém tinha sequer imaginado que um dia o Rio Grande do Sul estaria completamente alagado. O passado recente da pandemia também é outro exemplo.

Assim, o mercado segurador tem indenizado muitas famílias e, novamente, estamos diante de novos eventos, muitos deles climáticos, com grandes perdas em veículos, imóveis, plantações e animais – todos com potencial altíssimo de grandes indenizações. Dessa maneira, uma avaliação de risco com base em metodologia específica vem se tornando cada vez mais imprescindível.

“O ramo de seguro condomínio por si só já vem passando por uma reavaliação de taxas das seguradoras em razão do grande volume de sinistros nos últimos anos. Com a recorrência desse tipo de evento registrado no país, a tendência é sim de um agravo ainda maior nas apólices de seguros”, prevê Sérgio.

A partir de agora, síndico deve verificar qual seria o impacto na previsão orçamentária para a contratação de um seguro adequado aos novos riscos do condomínio, devendo realizar a atualização da previsão orçamentária para a atualização da próxima apólice.

Serviço – Contatos úteis

• Corpo de Bombeiros: 193
• Defesa Civil: 199
• Caixa Econômica Federal: 0800-726-0101
• Brigada Militar: 190

Fontes consultadas: Laura Mitterer (engenheira civil especialista em gestão da manutenção); Sérgio Zaveri (especialista em seguros para condomínios); Maicon Guedes (advogado e síndico profissional sócio da Informma); Gustavo Costa (morador de um condomínio em Canoas) e Elisa Lucas (moradora de um condomínio em Porto Alegre), Fernando Zito e Jaques Bushatsky (ambos advogados especialistas em condomínios).